Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.

Mit Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19, BStBl. II 2021, 372) hat der Bundesfinanzhof einen weitreichenden Grundsatz zur Kaufpreisaufteilung aufgestellt: Haben die Vertragsparteien im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits vereinbart und entspricht diese Aufteilung den tatsächlichen Wertverhältnissen, kann das Finanzgericht sie nicht durch eine mittels der BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen. Das Urteil ist die Grundsatzentscheidung zur Schwäche der BMF-Arbeitshilfe und bildet gemeinsam mit IX R 12/21 (2022) den praxistragenden Rahmen der modernen Kaufpreisaufteilungsrechtsprechung.

Hintergrund: Die Arbeitshilfe des BMF

Das Bundesfinanzministerium stellt den Finanzämtern eine sog. „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ zur Verfügung. Dieses Excel-Werkzeug teilt den Kaufpreis nach einem vereinfachten Sachwertverfahren auf – ohne regionale Preisanpassungsfaktoren, ohne individuelle Marktgegebenheiten und ohne die Möglichkeit, das für den jeweiligen Immobilientyp sachgerechte Verfahren zu wählen. Gerade in Ballungszentren führt dies regelmäßig zu einem systematisch zu niedrigen Gebäudeanteil und damit zu einer zu geringen AfA-Bemessungsgrundlage.

Der Fall

Die Kläger erwarben eine Eigentumswohnung in einer Großstadt. Im notariellen Kaufvertrag war eine Kaufpreisaufteilung enthalten, die einen Gebäudeanteil von rund 70 % auswies. Das Finanzamt wandte die BMF-Arbeitshilfe an und ermittelte einen Gebäudeanteil von nur etwa 40 %. Das Finanzgericht folgte dem Finanzamt – obwohl die Kläger ein Sachverständigengutachten vorlegten, das die vertragliche Aufteilung stützte.

Die Entscheidung

Der BFH hob das Urteil des FG auf und verwies die Sache zurück. Die zentralen Aussagen:

  1. Vertragliche Aufteilung hat Vorrang. Haben die Parteien im Kaufvertrag eine Aufteilung vereinbart, ist diese für die Finanzbehörden und Gerichte grundsätzlich verbindlich – solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt (also nicht willkürlich oder zum Schein getroffen wurde, vgl. IX R 38/17).
  2. BMF-Arbeitshilfe ist nicht bindend. Das Gericht stellt klar: Die Arbeitshilfe des BMF gewährleistet keine Aufteilung nach den tatsächlichen Verkehrswerten. Sie beruht auf einem vereinfachten Sachwertverfahren ohne regionalen Anpassungsfaktor und bildet daher in Hochpreisregionen und bei ertragswertgeprägten Mietobjekten die Realität nicht ab.
  3. Bei Zweifeln: Sachverständigengutachten. Bestehen Zweifel an der vertraglichen Aufteilung, muss das FG in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen. Es darf die vertragliche Aufteilung nicht allein durch die mechanische Anwendung der BMF-Arbeitshilfe ersetzen.
  4. Methodenoffenheit. Das Urteil schlägt den Bogen zu IX R 12/21 (2022): Auch bei der gerichtlichen Kaufpreisaufteilung sind Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren gleichrangig. Die Auswahl richtet sich nach dem Einzelfall.

Was das für Vermieter bedeutet

  • Vertragliche Aufteilung sichern. Wer eine vermietete Immobilie kauft, sollte darauf bestehen, dass der notarielle Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung enthält – und zwar eine, die die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegelt (und damit die ±20%-Grenze aus IX R 38/17 einhält). Diese Aufteilung ist dann für das Finanzamt bindend.
  • BMF-Arbeitshilfe widerlegen. Liegt keine vertragliche Aufteilung vor oder will das FA die eigene Berechnung aufzwingen: Ein Sachverständigengutachten, das nach ImmoWertV-Methoden die tatsächlichen Wertverhältnisse abbildet, ist das entscheidende Gegenarguement (vgl. IX R 12/21).
  • Rückwirkende Überprüfung. Bei noch offenen Steuerbescheiden kann ein Gutachten nachgereicht werden. Das Finanzamt ist dann verpflichtet, es zu prüfen – und kann es nicht mit dem Hinweis auf die eigene Arbeitshilfe abtun.