Münchens Teilmärkte: Stadtteile, Kaufpreise, Mieten und Dynamik

München ist nicht gleich München. Zwischen der Altstadt und Feldmoching liegen beim Kaufpreis einer Bestandswohnung mehr als 7.000 Euro je Quadratmeter. In diesem Video stellen wir Ihnen die sieben Teilmärkte der Stadt vor: ihren Charakter, ihre Vor- und Nachteile, Kaufpreise und Mieten, ihre Dynamik und was sich dort gerade tut. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Für den Überblick fassen wir die fünfundzwanzig Stadtbezirke zu sieben Teilmärkten zusammen. Im Kern liegt die Innenstadt, daran schließen die gehobenen Altbau- und Villenlagen im Norden und Westen an, also Schwabing, Bogenhausen und Nymphenburg. Ein Ring aus urbanen Vierteln folgt am Innenstadtrand, von Haidhausen bis zum Westend. Den Stadtrand teilen wir in Westen, Norden, Osten und Süden. Die Zahlen stammen aus dem Wohnungsmarktbarometer der Stadt: Es sind Angebotspreise und Angebotsmieten aus Inseraten, keine Kaufpreise aus Verträgen.

Zuerst der Gesamtmarkt. Nach der Zinswende fielen die tatsächlich gezahlten Preise für Eigentumswohnungen laut Gutachterausschuss von 2023 bis 2025 um zusammen rund sechzehn Prozent. Im ersten Halbjahr 2026 stiegen sie beim Wiederverkauf wieder um rund ein Prozent. Neubauwohnungen in durchschnittlicher Lage kosten rund 9.800 Euro je Quadratmeter. Die Mieten steigen weiter: Inseriert werden Wohnungen im Schnitt für zweiundzwanzig Euro dreiundneunzig, der Mietspiegel liegt bei fünfzehn Euro achtunddreißig. Gebaut wird zu wenig, 2025 wurden nur gut 4.300 Wohnungen fertig, und die Bauzinsen liegen bei rund vier bis viereinhalb Prozent.

Erstens die Innenstadt mit Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und der Isarvorstadt mit dem Glockenbachviertel. Hier wohnen Studierende, Singles und Gutverdiener zwischen Altbau, Universität und Kneipenszene. Die Vorteile: beste Anbindung, kurze Wege und eine sehr stabile Nachfrage. Das hat seinen Preis. Bestandswohnungen werden für zwölf- bis knapp 15.000 Euro je Quadratmeter angeboten, die Altstadt ist der teuerste Bezirk der Stadt. Die Mieten liegen bei rund fünfundzwanzig Euro, in der Isarvorstadt am höchsten. Nachteile sind Lärm, kaum freie Flächen und die niedrigste rechnerische Rendite. Die zweite Stammstrecke soll frühestens 2035 fahren.

Zweitens die gehobenen Lagen: Schwabing, Bogenhausen und Neuhausen-Nymphenburg. Jugendstil- und Gründerzeithäuser, Villen im Herzogpark und in Nymphenburg, dazu der Englische Garten und der Schlosspark. Diese Lagen sind auch in schwachen Marktphasen gefragt. Bestandswohnungen kosten im Angebot rund 8.800 bis 11.200 Euro, Mieten liegen bei zweiundzwanzig bis fünfundzwanzig Euro. In Bogenhausen stehen Villen neben großen Wohnanlagen, deshalb ist der Durchschnitt dort niedriger. Die Angebotsmieten stiegen seit 2023 um zehn bis fünfzehn Prozent. Neu entsteht das PaketPost-Areal mit rund 1.200 Wohnungen.

Drittens die urbanen Viertel am Innenstadtrand: Haidhausen mit dem Franzosenviertel, Sendling, das Westend und Giesing, dazu Harlaching an der Isar. Viele waren früher Arbeiterviertel und haben sich stark gewandelt. Man lebt urban, aber günstiger als im Zentrum: Bestandswohnungen kosten rund 8.000 bis knapp 11.000 Euro, Haidhausen liegt fast auf Innenstadtniveau. Die Mieten stiegen hier besonders kräftig, um zehn bis vierzehn Prozent in zwei Jahren. Zu beachten: In vielen dieser Viertel gelten Erhaltungssatzungen. Umwandlung in Eigentum und aufwendige Modernisierung sind dort genehmigungspflichtig.

Viertens der Westen mit Pasing, Laim, Aubing und Allach. Pasing war bis 1938 eine eigene Stadt und ist heute ein Zentrum mit großem S-Bahn-Knoten, ringsum Villenkolonien, Reihen- und Einfamilienhäuser. Bestandswohnungen kosten rund 7.300 bis 8.400 Euro, die Mieten liegen bei zwanzig bis zweiundzwanzig Euro. Hier wächst die Stadt: Freiham soll einmal über 25.000 Menschen Wohnraum bieten, und die U-Bahn-Linie fünf wird bis Pasing verlängert, geplant bis 2036. Nachteile sind Bahn- und Straßenlärm und die noch fehlende U-Bahn.

Fünftens der Norden: Moosach, Milbertshofen-Am Hart, Feldmoching-Hasenbergl und Freimann. Großsiedlungen der Sechziger- und Siebzigerjahre, dörfliche Kerne, große Arbeitgeber wie BMW und viel Grün vom Olympiapark bis zur Fröttmaninger Heide. Hier ist der Einstieg am günstigsten: In Feldmoching-Hasenbergl kosten Bestandswohnungen im Angebot rund 7.000 Euro, die Miete rund zwanzig Euro, beides die niedrigsten Werte der Stadt. Dort sanken die Angebotspreise seit 2023. In Freimann entsteht auf der früheren Bayernkaserne der neue Stadtteil Neufreimann mit rund 5.500 Mietwohnungen.

Sechstens der Osten mit Berg am Laim, Trudering-Riem und Ramersdorf-Perlach, dem einwohnerstärksten Bezirk. Neuperlach als Großsiedlung, die Messestadt Riem als junger Neubaustadtteil, Trudering mit vielen Einfamilienhäusern. Bestandswohnungen kosten rund 7.200 bis 8.700 Euro, die Mieten liegen bei zwanzig bis einundzwanzig Euro. Die größte Dynamik zeigt Berg am Laim: Mit dem Werksviertel am Ostbahnhof stiegen die Angebotspreise dort um rund zwanzig Prozent in zwei Jahren. Neuperlach wird als Sanierungsgebiet umgebaut, und im Nordosten plant die Stadt ein neues Quartier für bis zu 30.000 Menschen.

Siebtens der Süden und Südwesten: Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Fürstenried und Solln, dazu Hadern und Sendling-Westpark. Villen und Einfamilienhäuser in Solln, Großsiedlungen in Fürstenried, Tierpark und Isarauen in Thalkirchen, das Klinikum Großhadern im Westen. Eine ruhige, grüne und familienfreundliche Gegend. Bestandswohnungen kosten rund 7.000 bis 8.300 Euro, die Mieten liegen bei zwanzig bis zweiundzwanzig Euro. Die Dynamik ist hier am geringsten: Die Mieten stiegen weniger als anderswo, und in Solln gaben die Angebotspreise für Bestandswohnungen seit 2023 um rund vier Prozent nach.

Was heißt das für Käufer und Anleger? Teilt man die Jahresmiete durch den Kaufpreis, ergibt sich eine rechnerische Bruttorendite vor Kosten. In der Innenstadt liegt sie nur bei rund zweieinhalb Prozent, am Stadtrand im Westen, Norden und Süden bei gut drei Prozent. Die zentralen Lagen sind also eher Wertspeicher, die Randlagen bringen mehr laufenden Ertrag. Doch überall liegt die Rendite unter dem Bauzins von rund viereinhalb Prozent. Wer finanziert, setzt deshalb auf künftige Mietsteigerungen, und die sind durch Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzt.

Unsere Einschätzung als Sachverständige: Die Bezirkswerte sind nur ein erster Anhaltspunkt. Innerhalb eines Bezirks entscheiden Straße, Haus, Zustand und Energie oft mehr als der Name des Viertels, Bogenhausen zeigt das deutlich. Dynamik entsteht dort, wo die Stadt baut und neu anbindet, etwa in Freiham, Neufreimann, Berg am Laim und entlang der neuen U-Bahn nach Pasing. Und: Alle Zahlen in diesem Video sind Angebotswerte aus Inseraten. Der Verkehrswert Ihrer Immobilie ergibt sich aus tatsächlichen Kaufpreisen und einer Bewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie mit aktuellen Marktdaten und Kenntnis der Lage ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.