Immobilienpreise und Zinsen seit 2000: Phasen, Auslöser und Ausblick

Warum sind die Immobilienpreise in Deutschland zwischen 2010 und 2022 so stark gestiegen, und warum stehen sie seitdem unter Druck? Wir stellen Kaufpreise, Zinsen und Umsätze seit dem Jahr 2000 gegenüber, rechnen nach, welchen Kaufpreis sich Kapitalanleger leisten können, und wagen einen Ausblick. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Das Diagramm zeigt drei Phasen. Von 2000 bis 2010 lagen die Bauzinsen meist zwischen vier und sieben Prozent, und die Preise für Wohnimmobilien traten auf der Stelle. Ab 2010 sanken die Zinsen immer weiter, Ende 2020 bis auf rund eins Komma eins Prozent. Die Preise haben sich bis 2022 laut Statistischem Bundesamt fast verdoppelt. Mit der Zinswende im Frühjahr 2022 drehte das Bild: 2023 fielen die Preise um rund acht Komma vier Prozent, so stark wie nie zuvor in dieser Statistik. Beschleunigt hat die Wende der russische Angriff auf die Ukraine im Februar 2022: Energie wurde schlagartig teurer, die Inflation stieg im Herbst auf rund acht Komma acht Prozent, und die Europäische Zentralbank erhöhte ab Juli die Leitzinsen.

Schneller als die Preise reagiert der Umsatz. Den Rekord erreichte der Markt 2021: Laut den Gutachterausschüssen wechselten Immobilien für rund 357 Milliarden Euro den Eigentümer. Danach brach der Umsatz ein, 2023 auf rund 215 Milliarden Euro, ein Minus von rund vierzig Prozent. Noch härter traf es den Investmentmarkt mit großen Anlageobjekten: Von rund 111 Milliarden Euro 2021 sank das Volumen auf rund vierunddreißig Milliarden 2025. Die Käufer warten ab, weil die Rechnung nicht mehr aufgeht.

Wie rechnet ein Kapitalanleger? Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus bringt 100.000 Euro Jahresmiete und kostet das Fünfundzwanzigfache, also zweieinhalb Millionen Euro. Von der Miete gehen die Kosten ab, die der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, zusammen rund zwanzig Prozent. Dazu kommen beim Kauf rund zehn Prozent Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Es bleiben 80.000 Euro im Jahr auf zwei Millionen 750.000 Euro, eine Anfangsrendite von rund zwei Komma neun Prozent. Liegt der Kreditzins darunter, wirkt der Hebel positiv, liegt er darüber, frisst der Zins die Rendite.

Daraus lässt sich ablesen, wie hoch der Kaufpreisfaktor höchstens sein darf, damit der Hebel positiv bleibt: achtzig Prozent der Miete, geteilt durch Zins mal eins Komma eins. Bis 2010 lag diese Grenze bei Zinsen um fünf Prozent beim rund Vierzehnfachen der Jahresmiete. 2020, bei gut einem Prozent Zins, waren es rund sechzig. Wer kaufte, konnte fast jeden Preis finanzieren, und genau das trieb die Preise. Heute, bei rund vier Prozent Zins, liegt die Grenze wieder beim rund Neunzehnfachen, bei vier Komma fünf Prozent sogar nur beim Sechzehnfachen.

Damit wird der Auslöser sichtbar. 2021 lag die Grenze beim rund Achtundfünfzigfachen, Münchner Mietwohnhäuser kosteten laut Gutachterausschuss bis ins erste Halbjahr des Folgejahres rund das Neunundvierzigfache: Der Hebel war positiv. 2022 halbierte sich die Grenze mit dem Zinsanstieg auf das rund Siebenundzwanzigfache, die Preise lagen plötzlich weit darüber. Käufer zogen sich zurück, Verkäufer hielten zunächst an ihren Preisen fest, und der Umsatz brach ein. Die Preise folgen nur mit Verzögerung. Inzwischen liegt der Faktor in München beim rund Dreißigfachen, aber noch immer deutlich über der heutigen Grenze.

Woher kommen die Zinsen? Fast alle Zinssätze bauen auf dem risikolosen Zins auf, in Deutschland auf der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Banken schlagen darauf ihre Kosten und das Risiko auf, beim Baukredit zuletzt rund ein Prozentpunkt. 2020 rentierten Bundesanleihen sogar negativ, mit rund minus null Komma fünf Prozent. Ende September 2026 waren es laut Bundesbank rund drei Komma sechs Prozent, so viel wie seit 2011 nicht mehr. Verstärkt hat diesen Anstieg der Iran-Krieg seit Ende Februar 2026: Der Ölpreis lag im April rund die Hälfte über dem Vorkriegsniveau, die Inflation zog an, und die Märkte rechnen mit höheren Leitzinsen.

Und hier kommt der Staat ins Spiel. Im März 2025 wurde das Grundgesetz geändert: ein Sondervermögen von 500 Milliarden Euro für Infrastruktur und Klimaneutralität, und Verteidigungsausgaben über einem Prozent der Wirtschaftsleistung sind von der Schuldenbremse ausgenommen. 2026 plant der Bund im Kernhaushalt rund achtundneunzig Milliarden Euro neue Kredite, bis 2030 laut Finanzplan rund 167 Milliarden pro Jahr. Mehr Anleihen müssen Käufer finden, und die verlangen dafür mehr Rendite. Dazu kommen die höhere Inflation und zwei Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank in diesem Jahr.

Zusätzlichen Druck bringen auslaufende Zinsbindungen, denn viele Darlehen wurden in der Niedrigzinsphase für zehn Jahre und länger festgeschrieben. Zwischen 2026 und 2031 laufen laut einer Studie von Simon-Kucher Baufinanzierungen über rund 555 Milliarden Euro aus. Dazu ein Beispiel aus der Studie: Ein Darlehen über 300.000 Euro von Anfang 2016 kostete eins Komma fünfundachtzig Prozent, die Anschlussfinanzierung rund vier Komma fünfunddreißig Prozent. Die Rate steigt von 962 auf 1.239 Euro im Monat, ein Plus von neunundzwanzig Prozent. Am größten wird die Welle 2030 und 2031.

Was folgt daraus? Unsere Einschätzung als Sachverständige: Solange der Staat in großem Umfang Kredite aufnimmt, ist mit deutlich sinkenden Zinsen kaum zu rechnen, eher mit weiter steigenden. Wo der Kaufpreisfaktor über der Zinsgrenze liegt, müssen die Preise sinken oder die Mieten steigen. Besonders Anlageimmobilien in teuren Lagen bleiben unter Druck, und auslaufende Zinsbindungen zwingen manche Eigentümer zum Verkauf. Bremsend wirkt die Knappheit: Es wird zu wenig gebaut, und die Mieten steigen weiter. Eine Garantie gibt es nicht, denn eine schwache Konjunktur oder ein Ende der Kriege kann die Zinsen auch wieder senken. Bitte beachten Sie: Das ist eine allgemeine Information und keine Anlage- oder Finanzierungsberatung.

Weitere Auswirkungen sind schon sichtbar. Neubau rechnet sich bei diesen Zinsen und Baukosten oft nicht mehr: 2025 wurden nur rund 207.000 Wohnungen fertig, rund achtzehn Prozent weniger als im Vorjahr. Banken bewerten vorsichtiger: Sinkt der Wert, sinkt auch der Beleihungswert, und bei der Anschlussfinanzierung verlangen sie mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten. Gewerbeimmobilien trifft es besonders: Der Investmentumsatz liegt laut Cushman und Wakefield bis September rund vierundvierzig Prozent unter dem Zehnjahresschnitt, und die Büropreise sinken weiter.

Was heißt das für Sie? Wer eine Anlageimmobilie kauft, sollte den Kaufpreisfaktor mit dem heutigen Zins gegenrechnen und nicht auf fallende Zinsen setzen. Wer eine Anschlussfinanzierung vor sich hat, sollte früh rechnen, am besten Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Und wer verkaufen will oder einen Wert für Erbe, Scheidung oder Bank braucht: Der Verkehrswert gilt immer zum Stichtag, Werte aus der Niedrigzinsphase passen heute meist nicht mehr.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie bei heutigen Zinsen unabhängig ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.