Sanierungsstau und Bauschäden: Wie stark sinkt der Wert der Immobilie? – einfach erklärt

Feuchter Keller, altes Dach, Risse in der Fassade? Dann stellt sich schnell die Frage, wie viel weniger die Immobilie wert ist. Wir sehen uns heute an, wie Sanierungsstau, Bauschäden und Mängel im Verkehrswert berücksichtigt werden. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Zuerst zu den Begriffen. Ein Baumangel ist ein Fehler, der schon beim Bau entstanden ist, etwa bei Planung oder Ausführung. Ein Bauschaden entsteht später, zum Beispiel durch Wasser oder als Folge eines Mangels. Und von Instandhaltungsstau spricht man, wenn notwendige Reparaturen aufgeschoben wurden.

Wichtig: Nicht alles ist ein Abschlag. Normale Abnutzung steckt bereits in Alter und Restnutzungsdauer des Gebäudes. Auch eine einfache oder veraltete Ausstattung fließt schon in die Bewertung ein. Gesondert abgezogen wird nur, was darüber hinausgeht. Sonst würde derselbe Nachteil doppelt gezählt.

Wie werden Schäden berücksichtigt? Bauschäden und Baumängel sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Sie werden mit einem marktüblichen Abschlag berücksichtigt. Die Kosten der Beseitigung sind dafür ein wichtiger Anhaltspunkt, aber nicht automatisch die Wertminderung. Denn Käufer kalkulieren oft auch Risiko, Aufwand und Unsicherheit mit, manchmal aber auch Arbeiten, die sie ohnehin geplant haben.

Ein Beispiel. Ein Haus wäre ohne Schaden 650.000 Euro wert. Der Keller ist feucht, die Sanierung kostet nach einer Schätzung 60.000 Euro. Weil Käufer zusätzlich Risiko und Aufwand einpreisen, wird im Beispiel ein Abschlag von 70.000 Euro angesetzt. Der Verkehrswert liegt dann bei 580.000 Euro.

Was kann ein Verkehrswertgutachten leisten? Bei der Besichtigung werden sichtbare Schäden aufgenommen und dokumentiert. Der Gutachter schätzt dann ihren Einfluss auf den Wert und begründet ihn. Bauteile werden dabei nicht geöffnet. Ist die Ursache eines Schadens unklar, klärt das bei Bedarf ein Bausachverständiger.

Worauf sollten Sie achten? Legen Sie vorhandene Gutachten, Rechnungen und Kostenangebote vor, das macht den Abschlag belastbarer. Beim Verkauf gilt: Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen Haftungsausschluss nicht berufen. Rechtliche Fragen zur Gewährleistung klären Sie am besten mit einem Fachanwalt.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie mit allen Besonderheiten unabhängig ermitteln, auch wenn Schäden oder Sanierungsstau vorliegen. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.