Restnutzungsdauer und Modernisierung: Wie viele Jahre hat Ihr Haus noch?

Ihr Haus ist sechzig Jahre alt, aber Dach, Fenster und Heizung sind neu? Dann ist es wirtschaftlich deutlich jünger. Wir sehen uns heute an, wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird und wie Modernisierungen sie verlängern. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Worum geht es? Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer, ein Modellwert, für Ein- und Mehrfamilienhäuser zum Beispiel achtzig Jahre. Davon wird das Alter abgezogen, also die Jahre seit dem Baujahr. Übrig bleibt die Restnutzungsdauer: wie lange das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Wie zählen Modernisierungen? Die Immobilienwertermittlungsverordnung vergibt Punkte. Ein neues Dach mit Wärmedämmung bringt bis zu vier Punkte, ebenso die Dämmung der Außenwände. Neue Fenster, Leitungen, Heizung oder Bäder bringen je bis zu zwei Punkte. Und auch Innenausbau und eine verbesserte Grundrissgestaltung zählen je bis zu zwei Punkte. Insgesamt sind höchstens zwanzig Punkte möglich.

Ein Beispiel. Ein Haus aus dem Jahr 1966 ist heute sechzig Jahre alt. Ohne Modernisierung bleibt nach dem Modell eine Restnutzungsdauer von rund einundzwanzig Jahren. Wurden Dach, Fenster und Heizung erneuert, sind das acht Punkte, und die Restnutzungsdauer steigt auf rund siebenunddreißig Jahre. Kommt eine Dämmung der Außenwände hinzu, sind es zwölf Punkte und rund fünfundvierzig Jahre.

Warum ist die Restnutzungsdauer so wichtig? Im Sachwertverfahren bestimmt sie die Alterswertminderung des Gebäudes. Im Ertragswertverfahren bestimmt sie, über wie viele Jahre die Mieten kapitalisiert werden. Und bei vermieteten Immobilien kann eine kurze tatsächliche Nutzungsdauer eine höhere Abschreibung begründen, dazu gibt es ein eigenes Video.

Worauf sollten Sie achten? Heben Sie Rechnungen und Fotos Ihrer Modernisierungen auf, am besten mit dem Jahr der Maßnahme. Umgekehrt kann ein Instandhaltungsstau die Restnutzungsdauer auch verkürzen. Steuerliche Fragen zur Abschreibung klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie die Restnutzungsdauer und den Verkehrswert Ihrer Immobilie nachvollziehbar ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.