Marktbericht München 2026/Q1

Das Wichtigste in Kürze

• Großstädte leicht fester: Die Bundesbank-Preisindizes für die sieben Großstädte (A-Städte, Jahreswerte, Stand 2025/Q4) zeigen für Eigentumswohnungen 94,00 Punkte (+1,4 % YoY) und für Häuser 93,90 Punkte (+0,2 % YoY).
• Häuserpreisindex knapp über der Basis: Der Häuserpreisindex von Destatis steht bei 100,50 Punkten (+0,3 % QoQ, +1,4 % YoY).
• Finanzierung bleibt angespannt: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über zehn Jahre steigt auf 3,80 % p.a. (QoQ +0,08 pp, YoY +0,32 pp); der EZB-Leitzins verharrt seit drei Quartalen bei 2,15 %.
• Mieten steigen weiter: Der Index der Nettokaltmieten für Bayern erreicht 112,60 Punkte (+0,5 % QoQ, +2,1 % YoY); die Mietpreis-Inflation (HVPI) liegt bei 2,20 %.
• Mehrfamilienhäuser im Aufwind: Der Bundesbank-Preisindex Mehrfamilienhäuser für die sieben Großstädte erreicht 99,70 Punkte (+0,6 % QoQ, +2,3 % YoY).
• Bautätigkeit gespalten: Die Baufertigstellungen in Bayern sinken im Jahreswert 2025 auf 46.190 Wohnungen (-13,9 %), während die Genehmigungen mit 52.945 wieder um 5,9 % zulegen.

Marktumfeld: Zinsen, Inflation, Finanzierung

Das Finanzierungsumfeld bleibt im ersten Quartal 2026 leicht restriktiver als im Vorquartal. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über zehn Jahre (Deutschland) steigt auf 3,80 % p.a. und liegt damit um 0,08 pp über dem Vorquartal und um 0,32 pp über dem Vorjahr. Die Verlaufsreihe zeigt seit dem Zwischentief von 3,39 % im vierten Quartal 2024 einen per Saldo aufwärts gerichteten Pfad (3,48 → 3,65 → 3,74 → 3,72 → 3,80), unterbrochen von einem geringfügigen Rücksetzer im vierten Quartal 2025. Der Effektivzins im Neugeschäft (EZB) liegt mit 3,75 % p.a. auf ähnlichem Niveau (+0,04 pp QoQ, +0,17 pp YoY).

Der EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) verharrt zum Quartalsende unverändert bei 2,15 % und damit seit dem zweiten Quartal 2025 seitwärts; im Jahresvergleich steht ein Rückgang um 0,50 pp. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen zieht im Quartalsdurchschnitt auf 2,88 % p.a. an (+0,12 pp QoQ, +0,35 pp YoY) und setzt damit ihren seit dem dritten Quartal 2024 zu beobachtenden Anstieg fort. Die Divergenz zwischen stabilem kurzfristigem Leitzins und steigenden langfristigen Kapitalmarktzinsen prägt das Refinanzierungsumfeld für langfristige Immobilienkredite.

Die Verbraucherpreis-Inflation (VPI, Deutschland) liegt bei 2,23 % gegenüber dem Vorjahr (+0,10 pp QoQ, -0,04 pp YoY), die Mietpreis-Inflation (HVPI Wohnungsmieten) bei 2,20 % (+0,03 pp QoQ, +0,20 pp YoY). Aus dem breiteren Marktumfeld wird zudem ein anziehender Preisdruck in Deutschland berichtet, unter anderem infolge höherer Energiepreise und witterungsbedingter Transportengpässe – ein Aufwärtsrisiko für die weitere Inflationsentwicklung.

Wohnimmobilien: Kaufmarkt

Die Bundesbank-Preisindizes für die 7 Großstädte (A-Städte), zu denen München zählt, zeigen als Jahreswerte zum Stand viertes Quartal 2025 für Eigentumswohnungen 94,00 Punkte (+1,4 % YoY) und für Häuser 93,90 Punkte (+0,2 % YoY); beide liegen weiterhin unter dem Niveau von 2022. Der gesamtdeutsche Häuserpreisindex von Destatis steht bei 100,50 Punkten (+0,3 % QoQ, +1,4 % YoY) und hat die Basis damit knapp überschritten. Insgesamt zeigt sich eine moderate Preiserholung, die bei den Eigentumswohnungen ausgeprägter ist als bei den Häusern. Für die Lage in München selbst ist der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses maßgeblich.

Mietmarkt

Der Mietmarkt bleibt aufwärtsgerichtet. Der überwiegend bestandsgeprägte Index der Nettokaltmieten für Bayern (Destatis) notiert bei 112,60 Punkten (+0,5 % QoQ, +2,1 % YoY). Mieten bei Neuvermietung bildet er nur anteilig ab; sie reagieren auf die Marktlage in der Regel schneller.

Das anhaltende Mietwachstum trifft auf eine bundesweit angespannte Wohnungsversorgung; aus dem Marktumfeld wird von einer erheblichen Lücke im Wohnungsangebot und wachsender Sorge vieler Haushalte um die Bezahlbarkeit berichtet. Für einen Ballungsraum wie München mit strukturell hoher Nachfrage unterstreicht dies den anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Mieten.

Mehrfamilienhäuser und Investment

Der Investmentmarkt für Wohnanlagen zeigt eine spürbare Erholung. Der Bundesbank-Preisindex Mehrfamilienhäuser für die 7 Großstädte (A-Städte) steht bei 99,70 Punkten (+0,6 % QoQ, +2,3 % YoY) und nähert sich damit dem Basisniveau von 2022. Aus dem Marktumfeld wird berichtet, dass Verkäufe zunehmend aus eigenem Antrieb erfolgen, Finanzierungsdruck aber weiterhin ein Faktor bleibt, und dass die gewerbliche Immobilienfinanzierung der Pfandbriefbanken merklich zugelegt hat. Liegenschaftszinssätze im Sinne der ImmoWertV leiten allein die Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung ab.

Gewerbeimmobilien

Im gewerblichen Segment bleibt das Bild verhalten. Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) steht bei 85,00 Punkten (2022=100) und damit deutlich unter dem Niveau von 2022; das Quartalsplus beträgt 0,2 %, im Jahresvergleich ergibt sich ein leichtes Minus von 0,2 %. Die Reihe pendelt seit dem ersten Quartal 2025 in einer engen Spanne um 85 Punkte (85,20 → 85,20 → 84,80 → 84,80 → 85,00) und läuft damit per Saldo seitwärts.

Der Bundesbank-Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) notiert bei 84,20 Punkten und liegt ebenfalls unter dem Niveau von 2022. Zum Vorquartal gibt der Index um 0,7 % nach, im Jahresvergleich steht jedoch ein Plus von 4,6 %. Nach einem kräftigen Anstieg bis ins vierte Quartal 2025 (84,80) markiert das erste Quartal 2026 damit eine Gegenbewegung – die Jahresbilanz bleibt klar positiv, die Quartalsdynamik hat sich zuletzt gedreht.

Neubau, Bauland und Wohnungsbestand

Die Neubautätigkeit bleibt das Sorgenkind. Die Baufertigstellungen von Wohnungen in Bayern (Jahreswert, Stand viertes Quartal 2025) sinken auf 46.190 Wohnungen und damit um 13,9 % gegenüber dem Vorjahr; die Reihe fällt seit dem Jahreswert 2023 (63.858 → 53.634 → 46.190) das dritte Jahr in Folge. Demgegenüber steigen die Baugenehmigungen von Wohnungen in Bayern wieder auf 52.945 (+5,9 % YoY) – nach zwei rückläufigen Jahreswerten (74.658 → 57.508 → 49.992) markiert dies eine erste Trendwende bei den Genehmigungen, die sich erst mit Verzögerung in Fertigstellungen niederschlagen dürfte.

Der Baupreisindex Wohngebäude (Deutschland) steigt auf 137,00 Punkte (+1,5 % QoQ, +3,3 % YoY) und setzt seinen kontinuierlichen Anstieg fort (seit dem zweiten Quartal 2024 in jedem Quartal höher). Der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land in Bayern (Jahreswert, Stand viertes Quartal 2025) klettert auf 273,13 EUR/m² (+9,8 % YoY) und übertrifft nach dem Rücksetzer des Jahres 2023 (219,81) wieder deutlich die vorangegangenen Jahreswerte. Steigende Bau- und Baulandkosten erhöhen den Druck auf die Neubaukalkulation und erklären einen Teil des schwachen Fertigstellungsvolumens. Der Wohnungsbestand in Bayern wächst moderat auf 6.664.961 Einheiten (+0,7 % YoY).

Projekte und Bauvorhaben in München

Im Bahnhofsviertel nahe der Theresienwiese ist der Umbau einer Versicherungszentrale angedacht; im Erdgeschoss könnten dabei ergänzende Flächen für Gastronomie, Service und Einzelhandel entstehen. Das Vorhaben befindet sich noch in einer frühen Phase. Für den innerstädtischen Büro- und Handelsteilmarkt hätte eine solche Nutzungsmischung Signalwirkung, weil sie Erdgeschossflächen in stark frequentierter Lage neu belebt und die Aufenthaltsqualität stärken kann.

Für das Großmarktareal liegt ein studentischer Entwurf vor, der eine umfangreiche Wohnnutzung mit begleitenden Hochpunkten skizziert. Das Vorhaben ist bislang rein konzeptioneller Natur und nicht beschlossen. Sollte eine Entwicklung dieser Größenordnung Realität werden, könnte sie das Wohnungsangebot in einem nachfragestarken Teilmarkt spürbar erweitern und damit mittelfristig dämpfend auf die lokale Angebotsknappheit wirken.

Aktuelle Entwicklungen

Aus dem bundesweiten Marktumfeld sind mehrere Themen für die Einordnung des Münchner Marktes relevant. Diskutiert werden Ansätze, die energetische Sanierung des Gebäudebestands zu beschleunigen, da hohe Kosten und Planungsunsicherheit viele Eigentümer bislang zögern lassen – ein Aspekt, der für Bewertung und Instandhaltungsaufwand von Bestandsobjekten zunehmend an Gewicht gewinnt. Ebenso rückt der sommerliche Hitzeschutz im Neubau in den Fokus, mit dem Ziel angenehmer Innenraumtemperaturen ohne konventionelle Klimatisierung; solche Merkmale können die Zukunftsfähigkeit von Objekten beeinflussen.

Am Investmentmarkt verlagert sich das Geschehen laut Marktberichten hin zu freiwilligen Transaktionen, während Finanzierungsdruck ein begleitender Faktor bleibt. Parallel wächst das Finanzierungsneugeschäft der Pfandbriefbanken im Gewerbebereich merklich, besonders bei Handelsimmobilien – ein Hinweis auf eine vorsichtige Wiederbelebung der gewerblichen Kapitalströme. Zu einem Münchner Mietrechtsstreit erging zudem eine amtsgerichtliche Entscheidung; eine belastbare rechtliche Einordnung ist auf Basis der vorliegenden Informationen nicht möglich.

Ausblick und Fazit

Der Wohnmarkt präsentiert sich zu Beginn des Jahres 2026 in einer moderaten, aber breit getragenen Erholung. Getragen wird sie im Kaufsegment vor allem von den Eigentumswohnungen in den Großstädten und – auf der Investmentseite – von den Mehrfamilienhäusern, die sich dem Basisniveau von 2022 annähern. Die Mieten steigen weiter, die bestandsgeprägten Indizes jedoch nur moderat.

Gegenläufig wirkt das Finanzierungsumfeld: Der langfristige Wohnungsbauzins und die Bundesanleiherenditen ziehen an, während der EZB-Leitzins stabil bleibt. Auf der Angebotsseite bleibt die Lage angespannt: sinkende Fertigstellungen bei zugleich steigenden Bau- und Baulandkosten in Bayern halten den Neubau knapp, auch wenn die wieder anziehenden Genehmigungen eine perspektivische Trendwende andeuten. Im gewerblichen Segment verharren Büro- und Einzelhandelswerte deutlich unter dem Niveau von 2022, wobei der Einzelhandel im Jahresvergleich zulegt, zuletzt aber eine Gegenbewegung zeigte. Insgesamt spricht die Datenlage für eine fortgesetzte, zinsseitig gebremste Erholung mit anhaltender Knappheit im Wohnsegment.

Kennzahlen auf einen Blick

Quellenverzeichnis

Datenquellen

• Datenquelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Genesis-Online, © Statistisches Bundesamt (Destatis), 2026; Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0); eigene Berechnung/eigene Darstellung
• Europäische Zentralbank (EZB), ECB Data Portal – Quelle: EZB
• Deutsche Bundesbank, Zeitreihen-Datenbank – Quelle: Deutsche Bundesbank (den Immobilienpreisindizes liegen u. a. Daten der bulwiengesa AG zugrunde)

Nutzungshinweise

• Veränderungsraten, Rangfolgen und Verlaufsdarstellungen sind eigene Berechnungen auf Basis der genannten Veröffentlichungen.
• Datenstand: Jede Kennzahl wird mit ihrem eigenen Stand ausgewiesen. Die Anbieter veröffentlichen zeitversetzt; für einzelne Reihen kann daher noch der Stand eines früheren Quartals vorliegen.
• Angaben zu Bauvorhaben und Marktentwicklungen beruhen auf Presseberichterstattung, sind in eigenen Worten zusammengefasst und wurden nicht unabhängig geprüft; Planungsstände können sich ändern.

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