Büroimmobilienmarkt Deutschland 2026/Q1

Das Wichtigste in Kürze

• Der Büroimmobilien-Preisindex für Deutschland steht zum Stichtag 2026/Q1 bei 89,00 (Index 2022=100) und gibt gegenüber dem Vorquartal um 0,6 % nach; im Jahresvergleich hält sich noch ein leichtes Plus von 0,3 %.
• Kern des Quartals ist das Gefälle zwischen den Raumtypen: In den Metropolen legt der Büroindex um 0,2 % zu, während der kleinstädtisch-dörfliche Raum mit -5,2 % im Jahresvergleich den stärksten Jahresrückgang verzeichnet; den größten Abstand zum Basisjahr 2022 weisen dagegen die Metropolen auf (Indexstand 85,00).
• Die zentralen Städte und Mittelstädte führen die Jahresveränderung mit +3,0 % an; die Regiopolen und Großstädte fallen im Quartal mit -2,3 % am deutlichsten zurück.
• Das Finanzierungsumfeld bleibt gespannt: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über zehn Jahre steigt auf 3,80 % p.a. (als Hilfsgröße), der EZB-Leitzins verharrt seit drei Quartalen bei 2,15 %.
• Im weiteren Gewerbekontext bleibt der Preisindex Mehrfamilienhäuser mit 98,30 der Wert mit dem höchsten Stand der betrachteten Aggregate – bei diesen handelt es sich methodisch allerdings um Wohnimmobilien innerhalb der Bundesbank-Systematik.

Preisentwicklung im deutschen Büromarkt

Der Büroimmobilien-Preisindex für Deutschland notiert zum Stichtag 2026/Q1 bei 89,00 (Index 2022=100) und liegt damit unter dem Niveau des Basisjahres 2022. Der Index misst realisierte Kaufpreise – nicht Flächennachfrage, Leerstand oder Mieten. Gegenüber dem Vorquartal ergibt sich ein Rückgang von 0,6 %, es handelt sich um den ersten Rückgang nach zuvor mehreren Anstiegen. Im Jahresvergleich steht noch ein Plus von 0,3 %.

Die Reihe beginnt 2024/Q2 und umfasst acht Quartale. Sie stieg von 87,10 (2024/Q2) über 88,70 (2025/Q1) bis zum Höchstwert der vorliegenden Reihe von 89,50 (2025/Q4), ehe sie im Berichtsquartal auf 89,00 zurückging. Der Tiefstwert der Reihe liegt bei 87,10 (2024/Q2). Über den Zeitraum vor 2024/Q2 liegen keine Werte vor.

Der kombinierte Preisindex Büro und Einzelhandel steht bei 88,90 und gibt im Quartal um 0,4 % nach, hält im Jahresvergleich aber +0,5 %. Damit fällt sein Quartalsrückgang schwächer aus als der des reinen Büroindex, und auch seine Jahresveränderung liegt über der des Büroindex. Beide Reihen geben im Berichtsquartal erstmals seit Beginn der vorliegenden Reihe (2024/Q2) nach, die zuvor durchgehend gestiegen war.

Das Gefälle zwischen den Raumtypen

Die Raumtypen nach RegioStaR zeichnen ein deutlich differenziertes Bild. Vorab der methodische Hinweis: Die Reihen sind jeweils auf 2022=100 normiert; Rückschlüsse auf absolute Kaufpreise oder ein Preisgefälle zwischen den Segmenten lassen sie nicht zu. Ein niedrigerer Indexstand bedeutet einen tieferen Rückgang gegenüber 2022 – nicht ein günstigeres Preisniveau.

Gemessen an der Jahresveränderung führen die zentralen Städte und Mittelstädte mit +3,0 % an; ihr Index steht bei 93,00 und erreichte im Vorquartal mit 93,50 (2025/Q4) den Höchstwert der Reihe, ehe er im Berichtsquartal um 0,5 % nachgab. Es folgen der städtische Raum mit +1,1 % (91,90), Deutschland ohne Metropolen mit +0,9 % (92,60) sowie die Regiopolen und Großstädte mit +0,5 % (94,40).

Am anderen Ende reicht die Korrektur am tiefsten: Der kleinstädtische und dörfliche Raum verzeichnet mit -5,2 % den stärksten Rückgang im Jahresvergleich unter den Raumtypen; gemessen am Indexstand reicht die Korrektur gegenüber 2022 dagegen in den Metropolen (85,00) am tiefsten; sein Index steht bei 87,10 und fällt das vierte Quartal in Folge. Von seinem Höchstwert 91,90 (2025/Q1) hat er sich über 90,80 → 88,70 → 87,60 auf zuletzt 87,10 zurückgebildet – der Raumtyp mit der längsten durchgehenden Abwärtsbewegung (vier Quartale in Folge); die Regiopolen und Großstädte fallen zwei Quartale in Folge.

Die Metropolen bilden dazu den Gegenpol: Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) steigt im Quartal um 0,2 % auf 85,00 und führt damit die Quartalsveränderung der Raumtypen an, liegt im Jahresvergleich mit -0,2 % jedoch leicht im Minus – neben dem kleinstädtisch-dörflichen Raum der einzige Raumtyp mit negativer Jahresveränderung. Sein Verlauf zeigt kein klares Muster: von 83,70 über den Höchstwert 85,20 (2025/Q1) und ein Zwischentief bei 84,80 zurück auf zuletzt 85,00.

Beim Quartalsvergleich zeigt sich die stärkste Gegenbewegung bei den Regiopolen und Großstädten: -2,3 % auf 94,40, der zweite Rückgang in Folge nach dem Höchstwert der Reihe von 96,90 (2025/Q3). Deutschland ohne Metropolen gibt um 1,3 % nach, der städtische Raum um 1,0 %. Metropolen (+0,2 %) und die zentralen Städte und Mittelstädte (-0,5 %) halten sich im Quartal am besten.

Büro im Vergleich zu Einzelhandel und Wohnen

Der Einzelhandelsimmobilien-Preisindex steht bei 88,70, nahezu unverändert im Quartal (-0,1 %) und mit +0,8 % im Jahresvergleich. Der Bundesbank-Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) liegt bei 84,20 und weist mit +4,6 % die stärkste Jahresveränderung dieser Einordnungsgruppe auf, gab im Quartal aber um 0,7 % nach.

Der Gewerbeimmobilienpreisindex insgesamt steht bei 93,50, im Quartal unverändert (+0,0 %) und mit +1,3 % im Jahresvergleich. Zu diesem Aggregat ist der methodische Hinweis wichtig: Die Bundesbank führt Mehrfamilienhäuser innerhalb des Gewerbeimmobilienpreisindex, obwohl es sich um Wohnimmobilien handelt. Der Preisindex Mehrfamilienhäuser weist mit 98,30 den höchsten Stand der Gruppe auf, steigt im Quartal um 0,4 % und legt das siebte Quartal in Folge zu – die stetigste Aufwärtsbewegung im gesamten Bericht. Er taugt daher nicht als Gegenpol zum „Wohnen“, sondern ist selbst ein Wohnsegment innerhalb des Gewerbeaggregats.

Finanzierungsumfeld und Renditeanforderungen

Das Finanzierungsumfeld bleibt angespannt. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über zehn Jahre steigt auf 3,80 % p.a. (+0,08 pp im Quartal, +0,32 pp im Jahr) und markiert den höchsten Wert der vorliegenden Reihe. Dieser Zins ist – ebenso wie der Effektivzins im Neugeschäft (3,75 % p.a., +0,04 pp im Quartal) – eine Hilfsgröße, da gewerbliche Reihen nicht vorliegen; er beschreibt die Wohnungsbaufinanzierung und ist nicht ungeprüft auf Büroobjekte zu übertragen.

Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen steigt auf 2,88 % p.a. (+0,12 pp im Quartal) und legt damit das sechste Quartal in Folge zu; sie verzeichnet die stärkste Quartalsveränderung der Gruppe und den größten Jahresanstieg (+0,35 pp); die größte Jahresveränderung insgesamt entfällt mit -0,50 pp auf den EZB-Leitzins. Der EZB-Leitzins verharrt bei 2,15 % und ist damit das dritte Quartal in Folge unverändert; im Jahresvergleich liegt er um 0,50 pp niedriger.

Die Verbraucherpreis-Inflation beträgt 2,23 % gegenüber Vorjahr (+0,10 pp im Quartal, -0,04 pp im Jahr). Für die reale Zinsbelastung ist die Richtung entscheidend: Der langfristige Kreditzins legt im Jahresvergleich mit +0,32 pp deutlich stärker zu als die Inflationsrate, die um 0,04 pp zurückgeht – die reale Zinsbelastung steigt damit. Aus einem Kaufpreisindex und Zinsreihen folgen keine Aussagen zu Leerstand, Flächenumsatz oder Mietniveau; dazu liegen keine Kennzahlen vor.

Was das für Eigentümer und Investoren bedeutet

• Wertansatz im Ertragswertverfahren: Prüfbedarf entsteht dort, wo die realisierten Kaufpreise nach Raumtyp deutlich auseinanderlaufen. Die durchgehende Korrektur im kleinstädtisch-dörflichen Raum legt nahe, die aus den Kaufpreissammlungen abgeleiteten Liegenschaftszinssätze für Objekte außerhalb der Zentren auf Aktualität zu prüfen; über die Zahl der Vergleichsfälle und über die Ertragsseite trifft der Index keine Aussage.
• Differenzierung nach Lage: Erhöhter Begründungsaufwand besteht, wenn Werte für metropolitane Bürolagen und für die Fläche in einem Portfolio zusammengefasst werden – Quartals- und Jahresrichtung verlaufen zwischen den Raumtypen teils gegenläufig.
• Finanzierungskosten im Verkehrswert: Bewertungsrelevant ist, dass Zinsen nur mittelbar über die realisierten Kaufpreise auf den Verkehrswert wirken. Ein nachhaltig verändertes Zinsniveau bleibt auch für den Beleihungswert nicht folgenlos: Es wirkt über den Kapitalisierungszinssatz nach § 12 BelWertV; ausgeschlossen sind lediglich vorübergehende, konjunkturell oder spekulativ bedingte Ausschläge.
• Stichtagsbezug: Prüfbedarf besteht bei Bewertungen nahe dem Quartalswechsel, weil mehrere Reihen im Berichtsquartal erstmals seit Beginn der vorliegenden Reihe nachgeben und der jüngste Höchstwert damit bereits im Vorquartal lag.

Projekte und Bauvorhaben

In Frankfurt hat sich die Vorvermietung eines revitalisierten Büroensembles durch den Zuzug einer Bundesbehörde spürbar erhöht; ein langfristiger Mietvertrag über größere Flächen stützt die Auslastung des Standorts und wirkt als positives Nachfragesignal für den innerstädtischen Büromarkt.

In München ist der Umbau der Zentrale einer Versicherungsgruppe im Bahnhofsviertel angedacht, wobei im Erdgeschoss ergänzend Flächen für Gastronomie, Service und Einzelhandel entstehen könnten. Das Vorhaben befindet sich noch in einer frühen Phase. Ebenfalls in München wurde für ein zentrales Großmarktareal ein städtebaulicher Entwurf mit Wohnnutzung und Hochhäusern vorgelegt; dieser hat konzeptionellen Charakter und ist nicht beschlossen.

Bei Koblenz wurde ein Logistikprojekt vollständig und langfristig an einen Textildienstleister vermietet, und in Recklinghausen entsteht auf früheren Handelsflächen ein größerer Einzelhandelsstandort. Beide Abschlüsse betreffen andere Nutzungsarten als Büro, verdeutlichen aber die anhaltende Aktivität an den jeweiligen Teilmärkten.

Aktuelle Entwicklungen

Am Investmentmarkt prägen laut Marktbeobachtern überwiegend freiwillige Transaktionen das Verkaufsvolumen, während Finanzierungsdruck ein Faktor bleibt. Zugleich hat das Neugeschäft der Pfandbriefbanken in der Gewerbeimmobilienfinanzierung deutlich zugelegt, mit besonderer Dynamik bei Handelsimmobilien – ein Hinweis auf eine sich verbreiternde Finanzierungsbereitschaft; über die Konditionen sagt das Neugeschäftsvolumen nichts.

Im Wohnungsmarktumfeld werden ein anhaltend hoher Fehlbestand an Wohnungen sowie die Belastung der Haushalte durch steigende Mieten thematisiert; Impulse für die energetische Sanierung und der Umgang mit sommerlicher Hitze im Neubau bleiben ebenfalls im Fokus. In einem mietrechtlichen Verfahren in München wurde eine Räumungsklage abgewiesen; eine rechtliche Einordnung ist ohne Kenntnis der abschließenden Gründe und der Rechtskraft nicht belastbar.

Ausblick und Fazit

Der deutsche Büromarkt zeigt im Berichtsquartal 2026/Q1 ein uneinheitliches Bild bei insgesamt leicht nachgebenden Kaufpreisen. Auf Bundesebene gibt der Büroindex im Quartal nach, hält im Jahresvergleich aber noch ein kleines Plus. Entscheidend ist das Gefälle zwischen den Raumtypen: Während die zentralen Städte und Mittelstädte die Jahresveränderung anführen und die Metropolen im Quartal leicht zulegen, reicht die Korrektur im kleinstädtisch-dörflichen Raum am tiefsten und läuft dort als einzige mehrquartalig durchgehende Abwärtsbewegung weiter.

Das Finanzierungsumfeld bleibt mit steigenden langfristigen Zinsen und einer real zunehmenden Zinsbelastung ein bremsender Faktor, dem ein stabiler Leitzins gegenübersteht. Für die Bewertungspraxis folgt daraus vor allem ein erhöhter Differenzierungs- und Prüfbedarf nach Lage und Stichtag – belastbare Aussagen zu Leerstand, Mieten oder Drittverwendungsfähigkeit lassen sich aus den vorliegenden Kaufpreisindizes hingegen nicht ableiten.

Kennzahlen auf einen Blick