Marktbericht München 2026/Q2

Das Wichtigste in Kürze

• Finanzierung wird teurer: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit über zehnjähriger Zinsbindung stieg im zweiten Quartal 2026 auf 3,95 % p.a. (QoQ +0,15 pp, YoY +0,30 pp) – der höchste Wert der vorliegenden Reihe.
• Münchner Wohnen gesamt zieht weiter an: Der vdp-Index Wohnen gesamt für München erreichte im ersten Quartal 2026 98,40 Punkte (2022=100), ein Plus von 3,5 % gegenüber dem Vorjahr.
• Eigentumswohnungen bleiben Treiber: Unter den Münchner Kaufsegmenten verzeichnen Eigentumswohnungen mit +2,3 % YoY den stärksten Jahreszuwachs, während Eigenheime mit +0,8 % YoY verhaltener zulegen.
• Mietmarkt angespannt: Die vdp-Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München stiegen um 2,8 % YoY auf 115,80 Punkte (2022=100).
• Neubau schwach: Die Baufertigstellungen in Bayern gingen im Jahreswert 2025 um 13,9 % auf 46.190 Wohnungen zurück, während die Genehmigungen mit +5,9 % erstmals wieder zulegten.
• Büromarkt unter Druck: Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) fiel auf 83,60 Punkte (QoQ -1,6 %, YoY -1,9 %).

Marktumfeld: Zinsen, Inflation, Finanzierung

Das Finanzierungsumfeld hat sich im zweiten Quartal 2026 erneut verteuert. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über zehn Jahre lag bei 3,95 % p.a. und damit 0,15 Prozentpunkte über dem Vorquartal sowie 0,30 Prozentpunkte über dem Vorjahr. Der Verlauf zeigt nach dem Zwischentief von 3,39 % im vierten Quartal 2024 einen per Saldo aufwärts gerichteten Pfad, der seit dem ersten Quartal 2025 (3,48 → 3,65 → 3,74 → 3,72 → 3,80 → 3,95) mit Ausnahme des leichten Rücksetzers im vierten Quartal 2025 kontinuierlich anzog. Der Effektivzins im Neugeschäft (EZB) bestätigt das Bild mit 3,91 % p.a. (QoQ +0,16 pp, YoY +0,23 pp).

Getragen wird die Bewegung von steigenden Refinanzierungskosten: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen stieg im Quartalsdurchschnitt auf 3,02 % p.a. (QoQ +0,14 pp, YoY +0,48 pp) und liegt damit auf dem höchsten Wert der vorliegenden Reihe. Der EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) wurde zum Quartalsende auf 2,40 % angehoben (QoQ +0,25 pp, YoY +0,25 pp), nachdem er zuvor vier Quartale bei 2,15 % verharrt hatte.

Bei den Preisen zog die Verbraucherpreis-Inflation spürbar an – auf 2,60 % gegenüber dem Vorjahr (QoQ +0,37 pp, YoY +0,53 pp). Die Mietpreis-Inflation (HVPI Wohnungsmieten) blieb dagegen mit 2,10 % ggü. Vorjahr moderat und gab gegenüber dem Vorquartal um 0,10 Prozentpunkte nach. Da der nominale Bauzins mit +0,15 pp im Quartalsvergleich schwächer zulegte als die Verbraucherpreisinflation an Dynamik gewann, bleibt die reale Zinsbelastung gedämpft; auf Jahressicht steht dem Zinsanstieg von +0,30 pp eine deutliche Beschleunigung der Teuerung gegenüber. Am aktuellen Rand deuten Meldungen auf einen weiteren Anstieg der bundesweiten Teuerung hin, getragen unter anderem von höheren Ölpreisen und den Auswirkungen des Rhein-Niedrigwassers.

Wohnimmobilien in München: Kaufmarkt

Der Münchner Kaufmarkt setzte seine Erholung im ersten Quartal 2026 fort (vdp-Stand 2026/Q1). Der Sammelindex Wohnen gesamt erreichte 98,40 Punkte (2022=100) und legte um 0,6 % gegenüber dem Vorquartal sowie 3,5 % gegenüber dem Vorjahr zu; Werte unter 100 bedeuten weiterhin ein Preisniveau unter dem Basisjahr 2022. Der Vergleichsindex Wohnen gesamt für die Top-7-Städte liegt mit 99,70 Punkten (QoQ +0,8 %, YoY +2,7 %) im Niveau höher, wächst im Jahresvergleich aber langsamer als München.

Innerhalb der Münchner Kaufsegmente verlief die Entwicklung uneinheitlich. Eigentumswohnungen stiegen auf 96,20 Punkte (QoQ +0,3 %, YoY +2,3 %) und verzeichnen damit unter den selbst genutzten Teilsegmenten das stärkste Jahreswachstum. Eigenheime legten auf 93,70 Punkte zu (QoQ +0,5 %, YoY +0,8 %); ihre Reihe zeigt nach dem Rücksetzer im vierten Quartal 2025 (93,70 → 93,20) im ersten Quartal 2026 wieder eine Aufwärtsbewegung. Der Sammelindex selbst genutztes Wohneigentum gesamt ordnet sich mit 95,30 Punkten (QoQ +0,3 %, YoY +1,7 %) zwischen den beiden Teilsegmenten ein.

Im deutschlandweiten Vergleich verläuft die Entwicklung flacher: Der Häuserpreisindex von Destatis lag im ersten Quartal 2026 bei 100,50 Punkten (QoQ +0,3 %, YoY +1,4 %), differenziert nach bestehenden Wohnimmobilien (100,20; YoY +1,2 %, Basis 2025=100) und neu erstellten Wohnimmobilien (101,90; QoQ +1,2 %, YoY +2,1 %, Basis 2025=100). Die vdp-Vergleichsreihe für Eigentumswohnungen in Deutschland notierte zuletzt bei 98,20 Punkten (2022=100; Stand 2026/Q2, QoQ +0,5 %, YoY +2,6 %). Die überregionalen Bundesbank-Preisindizes für die 7 Großstädte (A-Städte) liegen mit 94,00 Punkten für Eigentumswohnungen (YoY +1,4 %) und 93,90 Punkten für Häuser (YoY +0,2 %, jeweils Jahreswert, Stand 2025/Q4) weiterhin unter dem Basisniveau von 2022.

Mietmarkt

Der Mietmarkt bleibt angespannt. Die vdp-Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München stiegen auf 115,80 Punkte (2022=100; Stand 2026/Q1) und legten um 0,7 % gegenüber dem Vorquartal sowie 2,8 % gegenüber dem Vorjahr zu; die Reihe steigt seit dem zweiten Quartal 2024 per Saldo durchgängig an. Der breiter angelegte Index der Nettokaltmieten für Bayern erreichte 113,07 Punkte (QoQ +0,4 %, YoY +2,0 %). Beide Reihen messen Verschiedenes: Die vdp-Neuvertragsmieten bilden das Neuvermietungssegment ab, während der Nettokaltmietenindex überwiegend bestandsgeprägt ist und daher träger reagiert – der höhere Anstieg der Neuvertragsmieten spiegelt diesen methodischen Unterschied und ist kein Beleg für einen isolierten Sondereffekt.

Vor diesem Hintergrund verweisen bundesweite Erhebungen auf eine weiterhin große Wohnungslücke und wachsende Sorge vieler Mieterhaushalte um die Bezahlbarkeit ihrer Wohnkosten – ein Umfeld, das den Nachfragedruck in Ballungsräumen wie München untermauert.

Mehrfamilienhäuser und Investment

Die Kapitalwerte im Wohninvestment entwickelten sich freundlich. Der vdp-Index Kapitalwerte Mehrfamilienhäuser für München erreichte 99,30 Punkte (2022=100; Stand 2026/Q1) und legte um 0,6 % gegenüber dem Vorquartal sowie 3,9 % gegenüber dem Vorjahr zu; die Reihe steigt seit dem zweiten Quartal 2024 in jedem Quartal. Der Bundesbank-Preisindex Mehrfamilienhäuser für die 7 Großstädte (A-Städte) lag bei 99,60 Punkten (Stand 2026/Q2) mit einem leichten Quartalsrückgang von 0,1 %, aber einem Jahresplus von 2,2 %.

Der vdp-Index des Liegenschaftszinssatzes für Mehrfamilienhäuser in München verharrte bei 116,50 Punkten (QoQ ±0,0 %, YoY -1,1 %). Dieser Index bildet die Veränderung marktüblich gezahlter Anfangsrenditen ab; ein steigender Index steht für höhere Liegenschaftszinsen und tendenziell niedrigere Kapitalwerte. Der leicht rückläufige Jahreswert zeigt, dass Käufer über den Jahresverlauf geringfügig niedrigere Anfangsrenditen akzeptierten. Der Index ist ein Marktindikator und nicht mit dem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Liegenschaftszinssatz gleichzusetzen. Am Investmentmarkt prägen laut Marktbeobachtern zuletzt überwiegend freiwillige Verkäufe das Geschehen, wenngleich Finanzierungsdruck ein Faktor bleibt; parallel legte das Neugeschäft der Pfandbriefbanken in der Gewerbeimmobilienfinanzierung zu.

Gewerbeimmobilien

Der gewerbliche Bereich zeigt sich zweigeteilt. Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) fiel auf 83,60 Punkte (2022=100; Stand 2026/Q2) und gab damit sowohl im Quartal (-1,6 %) als auch im Jahr (-1,9 %) nach; das Niveau liegt deutlich unter dem Basisjahr 2022. Der Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) notierte bei 83,40 Punkten und gab im Quartal um 1,0 % nach, liegt im Jahresvergleich mit +1,2 % aber im Plus. Beide Reihen bewegen sich weiterhin klar unter 100 und damit unter dem Preisniveau von 2022.

Neubau, Bauland und Wohnungsbestand

Die Neubautätigkeit in Bayern bleibt schwach. Die Baufertigstellungen sanken im Jahreswert 2025 auf 46.190 Wohnungen – ein Rückgang von 13,9 % gegenüber dem Vorjahr und die Fortsetzung des Abwärtstrends seit 2023 (63.858 → 53.634 → 46.190). Die Baugenehmigungen legten dagegen erstmals wieder zu, auf 52.945 Wohnungen (+5,9 % YoY), nachdem sie zuvor zwei Jahre in Folge gefallen waren. Da Genehmigungen den Fertigstellungen vorauslaufen, ist dies ein erstes, noch vorsichtiges Signal für eine mögliche Belebung der Bautätigkeit.

Belastend wirken die Kosten: Der Baupreisindex Wohngebäude stieg auf 140,30 Punkte (QoQ +2,4 %, YoY +5,0 %) und damit auf den höchsten Wert der vorliegenden Reihe. Auch der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land in Bayern zog im Jahreswert 2025 kräftig an, auf 273,13 EUR/m² (+9,8 % YoY), nach einem Rücksetzer im Jahr 2023. Der Wohnungsbestand in Bayern wuchs um 0,7 % auf 6.664.961 Einheiten – ein moderater Zuwachs, der die zurückgehende Fertigstellungsdynamik widerspiegelt.

Projekte und Bauvorhaben in München

Im Münchner Bahnhofsviertel nahe der Theresienwiese plant eine Versicherungsgruppe den Umbau ihrer Zentrale; im Erdgeschoss sollen dabei auch Flächen für Gastronomie, Service und Einzelhandel entstehen. Das Vorhaben befindet sich noch in der Planung. Für den jeweiligen Teilmarkt hätte eine solche Nutzungsmischung Signalwirkung für die Aufwertung innerstädtischer Erdgeschosslagen und könnte gewerbliche Nachfrage im Umfeld bündeln.

Für das Münchner Großmarktareal liegt ein konzeptioneller Entwurf vor, der eine umfangreiche Wohnnutzung samt Hochhausbebauung skizziert. Das Vorhaben befindet sich in einem sehr frühen, ideenhaften Stadium. Angesichts des angespannten Wohnungsmarkts käme einer Aktivierung solcher innerstädtischer Flächen erhebliche Angebotswirkung zu, doch bleibt die Umsetzung offen.

Aktuelle Entwicklungen

Bei den Rahmenbedingungen rückt die energetische Sanierung des Gebäudebestands in den Fokus: Millionen Eigenheime kämen dafür infrage, doch hohe Kosten, unkalkulierbare Risiken und die Aussicht auf langwierige Baustellen bremsen viele Eigentümer. Parallel gewinnt der klimaresiliente Neubau an Bedeutung, der auch ohne klassische Klimaanlage angenehme Innentemperaturen halten soll – beides Themen, die für Wertansatz und Instandhaltungsbedarf zunehmend relevant werden.

Ein vor einem Münchner Gericht behandelter Mietrechtsstreit über eine Räumung wurde zugunsten der Mieterseite entschieden. Eine belastbare rechtliche Einordnung ist ohne vollständige Verfahrensangaben nicht möglich; die Meldung unterstreicht jedoch die anhaltende Bedeutung mietrechtlicher Auseinandersetzungen im angespannten Münchner Marktumfeld.

Ausblick und Fazit

Der Münchner Wohnmarkt präsentiert sich zum Jahresbeginn 2026 in einer moderaten Erholung: Kaufpreise und Kapitalwerte steigen breit, wenn auch das Niveau in den meisten Segmenten weiterhin unter dem Basisjahr 2022 liegt. Die Eigentumswohnungen führen das Feld der Münchner Kaufsegmente im Jahresvergleich an, während Eigenheime verhaltener zulegen. Der Mietmarkt bleibt getrieben von knappem Angebot und robuster Nachfrage.

Gegenläufig wirkt das Finanzierungsumfeld: Steigende Bauzinsen, höhere Anleiherenditen und ein wieder anziehender Leitzins verteuern den Kapitaldienst und dämpfen die Nachfragekraft. Zugleich belasten hohe Bau- und Baulandkosten die Neubautätigkeit, deren Fertigstellungen weiter zurückgehen – die anziehenden Genehmigungen sind ein erstes vorsichtiges Gegensignal, das sich jedoch erst mit Verzögerung in fertigen Wohnungen niederschlagen wird. Im Gewerbebereich bleibt der Büromarkt der Schwachpunkt, während der Einzelhandel im Jahresvergleich leicht zulegt.

Für Eigentümer und Investoren ergeben sich daraus mehrere Prüfansätze:

• Beleihungswert und Kapitaldienstfähigkeit sollten vor dem Hintergrund der weiter gestiegenen Effektivzinsen und der höheren Refinanzierungskosten neu geprüft werden, da sich die Finanzierungsbedingungen im Quartalsvergleich verschlechtert haben.
• Wertansätze im Wohninvestment profitieren von den steigenden Kapitalwerten und leicht rückläufigen Anfangsrenditen im Jahresvergleich, verlangen aber eine sorgfältige Trennung zwischen Markt- und gutachterlich abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen.
• Prüfbedarf bei Bürobeständen steigt angesichts des rückläufigen Metropolen-Bürokaufpreisindex; hier ist eine objektindividuelle Einschätzung geboten.
• Bewertungsansätze für den Neubau müssen die weiter steigenden Bau- und Baulandkosten berücksichtigen, die den Abstand zwischen Herstellungs- und erzielbaren Verkaufspreisen prägen.

Kennzahlen auf einen Blick

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