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Unverbindliche Orientierungshilfe und keine steuerliche Beratung
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann Ihre jährliche Abschreibung deutlich erhöhen — und damit Ihre Steuerlast als Immobilieninvestor dauerhaft senken. Berechnen Sie hier, wie viel Sie gegenüber der gesetzlichen AfA zusätzlich sparen können.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.
| Jahr | AfA gesetzl. | Buchwert gesetzl. | AfA Gutachten | Buchwert Gutachten | Ersparnis |
|---|---|---|---|---|---|
| Eingaben vornehmen … | |||||
* Bei zurückliegendem Kauf: Die bis Ende des Vorjahres in Anspruch genommene gesetzliche AfA (Anschaffungsjahr zeitanteilig, § 7 Abs. 1 S. 4 EStG) wird vom Gebäudewert abgezogen. Beide Spalten gehen vom verbleibenden Restwert aus; die Gutachten-AfA verteilt diesen ab dem laufenden Jahr auf die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Da die Nutzungsdauer mit der Anschaffung beginnt (§ 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV), entsteht ein Vorteil nur, wenn die RND unter der verbleibenden gesetzlichen Nutzungsdauer liegt.
Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist ein steuerlicher Vorteil: Das Finanzamt erkennt an, dass Gebäude mit der Zeit an Wert verlieren, und erlaubt Ihnen, diesen Wertverlust jährlich als Werbungskosten abzusetzen. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG beträgt die lineare AfA 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Fertigstellung 1925–2022), 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 (40 Jahre) und 3 % bei Fertigstellung ab 2023 (33 Jahre). Das reduziert Ihr steuerpflichtiges Einkommen — und damit Ihre Steuerlast — dauerhaft über die gesamte Abschreibungsdauer.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer (50, 40 bzw. 33 Jahre). Ein sachverständiges Gutachten erbringt diesen Nachweis. Das Finanzamt hat jede methodisch fundierte Schätzung zu berücksichtigen — auch auf Grundlage der ImmoWertV-Systematik; ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich (BFH v. 28.07.2021 – IX R 25/19; BFH v. 23.01.2024 – IX R 14/23). Der bloße Verweis auf die Modellwerte der ImmoWertV ohne objektbezogene Begründung genügt dagegen nicht. Die engeren Anforderungen des BMF-Schreibens v. 22.02.2023 hat die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben v. 01.12.2025 aufgehoben. Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto höher der individuelle AfA-Satz: Bei 25 Jahren RND beispielsweise 4 % statt 2 % p. a. (100 % ÷ 25 Jahre).
Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Das Finanzamt unterscheidet zwei Anteile:
Der Grundstücksanteil hängt stark von der Lage ab: ländlich typisch 5–15 %, Vororte 15–25 %, Städte 25–40 %, Innenstadtlagen 40–60 %, Bestlagen bis 80 %. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude (BFH v. 10.10.2000 – IX R 86/97). Unser Rechner ermittelt daraus automatisch Ihre persönliche AfA-Basis.
Die Gutachtenkosten liegen je nach Objektwert für Wohnimmobilien typisch zwischen 900 EUR und 2.000 EUR. Entscheidend: Die Kosten sind selbst als Werbungskosten sofort abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Als Faustregel gilt — lohnenswert, wenn die jährliche Mehrersparnis gegenüber der gesetzlichen AfA die Gutachtenkosten innerhalb von 2–4 Jahren übersteigt. Unser Rechner zeigt Ihnen die Amortisationszeit direkt im Ergebnis an.
Ein Gutachten lohnt sich besonders bei:
Bei Neubauten (Baujahr nach 2000) und geringen Kaufpreisen ist der Vorteil oft gering — hier lohnt sich ein Gutachten seltener. Für ab 2023 fertiggestellte Gebäude gilt bereits der gesetzliche Satz von 3 % (33 Jahre); bei Baubeginn ab Oktober 2023 kann zudem die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommen.
Ein Gutachten wirkt nur, wenn die Restnutzungsdauer unter der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Bei Wohngebäuden legt die ImmoWertV eine Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde (Anlage 1 ImmoWertV); ohne Modernisierung liegt die Restnutzungsdauer damit erst ab einem Gebäudealter von rund 30 Jahren unter 50 Jahren.
Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV) und verschieben die Schwelle nach oben; nach einer Kernsanierung lohnt ein Gutachten in der Regel nicht. Die jährliche Mehr-AfA beträgt Gebäudewert × (1/RND − 1/50): Bei 300.000 EUR Gebäudeanteil und 30 Jahren RND sind das rund 4.000 EUR AfA mehr pro Jahr, bei 45 Jahren RND nur rund 670 EUR.
Genau so lange, wie die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer andauert. Beträgt die RND laut Gutachten z. B. 28 Jahre, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Die gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer wird einmalig gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen und der AfA-Bemessung für die Folgejahre zugrunde gelegt. Bei einem zurückliegenden Kauf wird der noch nicht abgeschriebene Restwert auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG; Beginn der Nutzungsdauer mit der Anschaffung, § 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Es entsteht ein Stundungs- bzw. Liquiditätseffekt: Die Summe der AfA bleibt gleich, sie fällt nur früher an. Bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren erhöht die zusätzliche AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 3 S. 4 EStG).
Nein. Der Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Er berechnet keine rechtlich verbindliche AfA-Grundlage und berücksichtigt keine individuellen steuerlichen Besonderheiten. Alle Angaben ohne Gewähr. Für eine verlässliche Steueroptimierung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater sowie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch einen fachlich geeigneten Sachverständigen.
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