Ein unbebautes Grundstück liegt in einem Gebiet mit mehreren Bodenrichtwerten. Das Finanzamt verwendet den Wert für baureifes Land, obwohl die Fläche nicht entsprechend bebaubar ist. Der BFH-Beschluss vom 20. Januar 2026 – II B 50/25 zeigt, warum die Zuordnung zum richtigen Entwicklungszustand bei der Grundsteuer entscheidend sein kann.
Der Fall: 90 Euro statt 5,50 Euro je Quadratmeter
Für ein 1.020 Quadratmeter großes Flurstück mit Baumbestand setzte das Finanzamt einen Grundsteuerwert von 91.800 Euro an. In der überlagernden Richtwertzone waren 90 Euro je Quadratmeter für baureifes Land im Außenbereich und 5,50 Euro für landwirtschaftliche Nutzung ausgewiesen. Die Eigentümer legten eine Stellungnahme des Gutachterausschusses gegen die Anwendung des Baulandwerts vor.
Die Entscheidung: Nutzbarkeit genügt
Der BFH wies die Nichtzulassungsbeschwerde des Finanzamts zurück. Existiert ein gültiger Bodenrichtwert für den maßgeblichen Entwicklungszustand, ist dieser anzusetzen. Für die Einordnung als Fläche der Land- oder Forstwirtschaft kommt es auf ihre entsprechende Nutzbarkeit an; eine tatsächliche Bewirtschaftung ist nicht erforderlich. Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land sind davon abzugrenzen.
Die Zuordnung zur Vermögensart nach § 232 BewG beantwortet eine andere Frage als die Bestimmung des Entwicklungszustands für den Bodenrichtwert. Der Beschluss betrifft die Anwendung des Grundsteuer-Bundesmodells.
Was bei einem auffälligen Grundsteuerwert zu prüfen ist
Für eine sachverständige Vorprüfung empfiehlt sich, den Feststellungsbescheid zusammen mit der vollständigen Richtwertauskunft bereitzuhalten. Dazu gehören die Merkmale der Richtwertgrundstücke und die Erläuterungen des Gutachterausschusses. Ein einzelner Eurobetrag aus einer Kartenansicht bietet keine ausreichende Grundlage für den Vergleich.
Hilfreich sind außerdem ein Lageplan, Angaben zur Erschließung und Unterlagen zur planungsrechtlichen Situation. Fotos dokumentieren den Zustand der Fläche, ersetzen aber keine Prüfung ihrer Nutzungsmöglichkeiten. Gerade bei Randlagen sollte die Anfrage an den Gutachterausschuss das konkrete Flurstück und den Bewertungsstichtag nennen.
Richtwertzuordnung und niedrigerer gemeiner Wert
Für die Bearbeitung empfiehlt es sich, zwei Prüfschritte getrennt zu dokumentieren: Zunächst ist zu klären, welcher vorhandene Richtwert überhaupt zum Grundstück gehört. Erst anschließend stellt sich die Frage, ob trotz korrekter Zuordnung ein individueller Wertnachweis benötigt wird. So bleibt nachvollziehbar, ob die Beanstandung die Ausgangsdaten oder das Bewertungsergebnis betrifft.
Der Beschluss ist kein Freibrief, für jede unbebaute oder bewachsene Fläche den niedrigsten verfügbaren Richtwert auszuwählen. Die tragfähige Begründung muss aus den Eigenschaften des Grundstücks und den Merkmalen der jeweiligen Richtwertzone entstehen.
Vertiefend: Bauerwartungsland, Unland und Erholungsflächen richtig einordnen sowie die 40-Prozent-Grenze beim Grundsteuerwert.
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