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Tobias Streckel Immobilien Sachverständiger Diplom-Betriebswirt (FH) Immobilienwirtschaft
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    AfA-Rechner — Abschreibungsvorteil berechnen

    Unverbindliche Orientierungshilfe und keine steuerliche Beratung

    Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann Ihre jährliche Abschreibung erhöhen und damit Ihre Steuerlast in den Folgejahren senken. Berechnen Sie hier, wie sich eine kürzere Restnutzungsdauer gegenüber der gesetzlichen AfA auswirken kann. Die Gesamtabschreibung bleibt gleich, sie wird vorgezogen.

    Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.

    Kauf & Nebenkosten
    EUR
    50.00020 Mio. EUR
    Sätze nach § 11 Abs. 1 GrEStG i. V. m. Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG (Stand 2026).
    Notar + Grundbucheintragung — typisch 1,5–2,5 % des Kaufpreises
    0 %5 %
    Üblich 3,57 % je Seite (inkl. MwSt.) — in manchen Fällen 0 %
    0 %8 %
    Jan 2000
    Objekt
    Maßgeblich für den gesetzlichen AfA-Satz ist das Jahr der Fertigstellung (§ 7 Abs. 4 S. 1 EStG): vor 1925 → 2,5 % · 1925–2022 → 2 % · ab 2023 → 3 %. Ein fiktives „wirtschaftliches Baujahr" ändert den gesetzlichen Satz nicht. Die 3 % ab 2023 gelten nur für Wohngebäude; Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen (Bauantrag nach dem 31.03.1985) unabhängig vom Baujahr 3 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG). Der Rechner ist auf vermietete Wohnimmobilien im Privatvermögen ausgelegt.
    19002026
    Nur der Gebäudeanteil (= 100 % minus Grundstücksanteil) ist steuerlich abschreibbar.
    0 %80 %
    Ländlich5–15 % Vorort15–25 % Stadt25–40 % Innenstadt40–60 % Bestlage60–80 %
    Steuer & Gutachten
    Ihr persönlicher Grenzsteuersatz (§ 32a EStG), ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (diese sinken ggf. zusätzlich). Je höher der Satz, desto größer die Steuerentlastung durch AfA.
    14 % 45 %
    Restnutzungsdauer (Gutachten)
    Je kürzer die RND, desto höher Ihr AfA-Satz (100 % ÷ RND). Nur eine RND unterhalb der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer (50 / 40 / 33 Jahre) führt zu einer höheren AfA (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG); bei zurückliegendem Kauf zählt die ab Anschaffung verbleibende gesetzliche Nutzungsdauer (§ 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Modernisierungen verlängern die RND (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV). Ein Gutachter ermittelt den genauen Wert.
    10 J.49 J.
    Sanierungs-
    bedarf    10–20 J.     Altbau20–30 J. Bestand30–40 J. Modernisiert40–49 J.
    500 EUR8.000 EUR

    Ergebnisse
    Gebäudewert (AfA-Basis)
    —
    —
    Steuerentlastung — gesetzl. AfA (2,00 % p.a.)
    —
    Steuerentlastung — mit Gutachten (Modellrechnung)
    EUR / Jahr
    —
    —
    in den ersten 10 Jahren
    —
    —
    Kostenlose Vorprüfung
    Vorprüfung anfragen
    Gesetzlich Mit Gutachten
    AfA-Satz — —
    AfA-Bemessungsgrundlage — —
    Jährl. AfA — —
    Steuerentlastung / Jahr — —
    Steuerentlastung 10 J. — —
    Zusätzliche Steuerentlastung in den ersten 10 Jahren (Modellrechnung) —
    Kaufpreisaufteilung
    Kumulierte Steuerentlastung bis zum Ende der gesetzlichen Nutzungsdauer – der Vorsprung durch das Gutachten gleicht sich danach aus
    Abschreibungsplan
    JahrAfA gesetzl.Buchwert gesetzl.AfA GutachtenBuchwert GutachtenVorsprung kumuliert
    Eingaben vornehmen …

    * Bei zurückliegendem Kauf: Die bis Ende des Vorjahres in Anspruch genommene gesetzliche AfA (Anschaffungsjahr zeitanteilig, § 7 Abs. 1 S. 4 EStG) wird vom Gebäudewert abgezogen. Beide Spalten gehen vom verbleibenden Restwert aus; die Gutachten-AfA verteilt diesen ab dem laufenden Jahr auf die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Da die Nutzungsdauer mit der Anschaffung beginnt (§ 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV), entsteht ein Vorteil nur, wenn die RND unter der verbleibenden gesetzlichen Nutzungsdauer liegt.

    Ihren genauen Wert durch ein Gutachten ermitteln lassen Ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Objekts gegenüber dem Finanzamt belegen und damit eine höhere AfA als die gesetzlichen 2 bis 3 % p. a. begründen (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Ob sie anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.
    Gutachten anfragen

    Häufige Fragen zur AfA-Berechnung

    Was ist die AfA?

    Die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer; der jährliche Betrag mindert als Werbungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung (§ 7 Abs. 4, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG). Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG beträgt die lineare AfA 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Fertigstellung 1925–2022), 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 (40 Jahre) und 3 % bei Fertigstellung ab 2023 (33 Jahre). Das mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen über die gesamte Abschreibungsdauer.

    Warum kann ich mit einem Gutachten mehr abschreiben als den gesetzlichen AfA-Satz?

    § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer (50, 40 bzw. 33 Jahre). Ein sachverständiges Gutachten kann diesen Nachweis tragen. Sie können sich jeder im Einzelfall geeigneten Darlegungsmethode bedienen; ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich, Finanzamt und Finanzgericht würdigen das Gutachten (BFH v. 28.07.2021 – IX R 25/19). Auch ein Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV kann genügen, wenn es objektbezogen begründet ist (BFH v. 23.01.2024 – IX R 14/23; FG Münster v. 02.04.2025 – 14 K 654/23 E); der bloße Verweis auf die Modellwerte der ImmoWertV genügt nicht. Die engeren Anforderungen des BMF-Schreibens v. 22.02.2023 hat die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben v. 01.12.2025 aufgehoben. Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto höher der individuelle AfA-Satz: Bei 25 Jahren RND beispielsweise 4 % statt 2 % p. a. (100 % ÷ 25 Jahre).

    Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und AfA-Basis (Gebäudewert)?

    Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Das Finanzamt unterscheidet zwei Anteile:

    • Gebäudeanteil → abschreibbar (Gebäude nutzt sich ab)
    • Grundstücksanteil → nicht abschreibbar (Boden verliert nicht an Wert)

    Der Grundstücksanteil hängt stark von der Lage ab: ländlich typisch 5–15 %, Vororte 15–25 %, Städte 25–40 %, Innenstadtlagen 40–60 %, Bestlagen bis 80 %. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude (BFH v. 10.10.2000 – IX R 86/97). Unser Rechner ermittelt daraus automatisch Ihre persönliche AfA-Basis.

    Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

    Die Kosten hängen vom Bewertungsobjekt ab; nach der kostenlosen Vorprüfung erhalten Sie ein verbindliches Festhonorar. Bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten in der Regel als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Der Rechner zeigt, nach welcher Zeit die jährliche Mehr-Entlastung die eingegebenen Gutachtenkosten erreicht – eine Modellrechnung, keine Zusage.

    Für welche Immobilien kommt ein Gutachten besonders in Betracht?

    Das Potenzial ist typischerweise am größten bei:

    • Wohngebäuden ab ca. 30 Jahren Gebäudealter ohne Kernsanierung
    • Immobilien mit erkennbarem Sanierungsbedarf oder -rückstand
    • Höheren Kaufpreisen mit großem Gebäudeanteil
    • Einem persönlichen Steuersatz ab ca. 35 %

    Bei Neubauten (Baujahr nach 2000) und geringen Kaufpreisen ist der Effekt oft gering. Für ab 2023 fertiggestellte Gebäude gilt bereits der gesetzliche Satz von 3 % (33 Jahre); bei Baubeginn ab Oktober 2023 kann zudem die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommen.

    Ab welchem Gebäudealter kommt ein RND-Gutachten in Betracht?

    Ein Gutachten wirkt nur, wenn die Restnutzungsdauer unter der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Bei Wohngebäuden legt die ImmoWertV eine Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde (Anlage 1 ImmoWertV); ohne Modernisierung liegt die Restnutzungsdauer damit erst ab einem Gebäudealter von rund 30 Jahren unter 50 Jahren.

    • Wohngebäude, fertiggestellt 1925–2022 (gesetzlich 50 J., 2 %): ab ca. 30 Jahren Gebäudealter, spürbarer Effekt meist ab 35–40 Jahren
    • Fertigstellung vor 1925 (40 J., 2,5 %): fast immer, außer nach Kernsanierung
    • Fertigstellung ab 2023 (33 ⅓ J., 3 %): praktisch nie
    • Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen (33 ⅓ J., 3 %): Bürogebäude (Modell-GND 60 J.) ab ca. 27 Jahren, Handels- und Lagergebäude (30–40 J.) deutlich früher

    Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV) und verschieben die Schwelle nach oben; nach einer Kernsanierung kommt ein Gutachten in der Regel nicht in Betracht. Die jährliche Mehr-AfA beträgt Gebäudewert × (1/RND − 1/50): Bei 300.000 EUR Gebäudeanteil und 30 Jahren RND sind das rund 4.000 EUR AfA mehr pro Jahr, bei 45 Jahren RND nur rund 670 EUR.

    Wie lange gilt der erhöhte AfA-Satz?

    Genau so lange, wie die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer andauert. Beträgt die RND laut Gutachten z. B. 28 Jahre und erkennt das Finanzamt sie an, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Die gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer wird einmalig gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen und der AfA-Bemessung für die Folgejahre zugrunde gelegt. Bei einem zurückliegenden Kauf wird der noch nicht abgeschriebene Restwert auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG; Beginn der Nutzungsdauer mit der Anschaffung, § 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Es entsteht ein Stundungs- bzw. Liquiditätseffekt: Die Summe der AfA bleibt gleich, sie fällt nur früher an. Bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren erhöht die zusätzliche AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 3 S. 4 EStG).

    Ersetzt dieser Rechner ein Sachverständigengutachten oder eine Steuerberatung?

    Nein. Der Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Er berechnet keine rechtlich verbindliche AfA-Grundlage und berücksichtigt keine individuellen steuerlichen Besonderheiten. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre steuerliche Entscheidung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater sowie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch einen fachlich geeigneten Sachverständigen.

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    Statistik

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    2 Jahre
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    Name
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    Ablaufdatum
    1 Jahr
    Funktion
    Zählt und verfolgt Seitenaufrufe

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    Zweck wird noch ermittelt

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    Funktion
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    is_shown
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    Funktion
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    Funktion
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    Funktion
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    Funktion
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    setDefQuarantineModalUTM
    Ablaufdatum
    Funktion
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    calendly-store
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    Funktion
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    Funktion
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    Funktion
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    Ablaufdatum
    Funktion
    Name
    bin_modal_zu
    Ablaufdatum
    Funktion

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    Schmiedweg 5
    (neben Spielplatz)
    Deutschland
    Website: https://bewerter-immobilien.de
    E-Mail: info@ex.combewerter-immobilien.de
    Telefonnummer: 0812338830010

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    (Real Estate Law)
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    Marktdaten im Überblick

    Wohnimmobilien (Kaufpreise)
    ▲ 0,6 %
    100,62025 = 100
    Q2/2026
    Büroimmobilien (Kaufpreise)
    ▼ 1,2 %
    87,72022=100
    Q2/2026
    Einzelhandels-Immobilien (Kaufpreise)
    ▼ 0,2 %
    88,12022=100
    Q2/2026
    Mehrfamilienhaus (Kaufpreise)
    ▲ 1,6 %
    98,62022=100
    Q2/2026
    Zinsen Wohnungsbau (10 Jahre Zinsbindung)
    ▲ 0,25 Pp
    3,81% p.a.
    08/2026
    Inflation (Verbrauchpreisindex)
    ▲ 0,90 Pp
    3,30Prozent
    09/2026

    Sie interessieren sich für die allgemein Entwicklung am Immobilienmarkt in Deutschland? Unter Marktentwicklung finden Sie einen schnellen Überblick.

    Q&A - Fragen & Antworten

    Häufige Fragen

    Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Immobilienbewertung und Gutachten.

    Zu den Fragen & Antworten

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    Tobias Streckel Immobilien-Sachverständiger Diplom-Betriebswirt (FH) Immobilienwirtschaft
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