Die Tätigkeit als Immobiliensachverständiger erfordert ein Höchstmaß an fachlicher Kompetenz, Unabhängigkeit, Integrität und Verantwortungsbewusstsein. Gutachten und Bewertungen bilden regelmäßig die Grundlage wirtschaftlicher Entscheidungen, gerichtlicher Verfahren, Finanzierungen sowie steuerlicher und vermögensrechtlicher Bewertungen. Auftraggeber, Gerichte, Behörden, Kreditinstitute und weitere Marktteilnehmer müssen darauf vertrauen können, dass Bewertungen ausschließlich nach objektiven, nachvollziehbaren und fachlich anerkannten Maßstäben erfolgen.

Dieser Code of Conduct beschreibt die Grundsätze unseres beruflichen Handelns. Er bildet die Grundlage unserer Tätigkeit als unabhängige Immobiliensachverständige und dokumentiert den Anspruch an Qualität, Objektivität und rechtmäßiges Handeln.

Die acht Gebote der Sachverständigentätigkeit

Aus den anerkannten Grundsätzen der Sachverständigenpraxis lassen sich acht Gebote ableiten, die jede Wertermittlung bestimmen. Sie greifen ineinander: Das Sachaufklärungsgebot liefert die Tatsachen, das Begründungsgebot macht sie überprüfbar, Kompetenz und Objektivität sichern die fachliche Grundlage, und Klarheit, Höchstpersönlichkeit, Konzentration sowie Sorgfalt bestimmen Form und Qualität des Gutachtens.

1. Sachaufklärungsgebot – Tatsachen vollständig ermitteln

Der bewertungsrelevante Sachverhalt wird eigenständig und vollständig ermittelt. Grundlage sind die Ortsbesichtigung mit Innen- und Außenaufnahme sowie die Auswertung der amtlichen Unterlagen:

  • Grundbuchauszug und Flurkarte
  • Bauakte und Baulastenverzeichnis
  • Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses
  • Mietverträge und Mieterlisten bei vermieteten Objekten
  • Teilungserklärung und Aufteilungsplan bei Wohnungseigentum

Im Gutachten wird abgegrenzt, welche Tatsachen selbst geprüft und welche vom Auftraggeber ungeprüft übernommen wurden. Unterstellungen und Annahmen, etwa zu Baujahr, Wohn- und Nutzflächen oder Altlasten, werden offengelegt und als solche gekennzeichnet.

Geprüft oder übernommen?

Jede wertrelevante Angabe wird einer dieser beiden Kategorien zugeordnet. Ohne diese Zuordnung ist für den Leser nicht erkennbar, welches Gewicht eine Tatsache im Ergebnis trägt.

2. Begründungsgebot – nachvollziehbar für sachkundige Dritte

Jeder Wertansatz wird so begründet, dass ein sachkundiger Dritter ihn prüfen und nachvollziehen kann. Die Begründung setzt auf dem ermittelten Sachverhalt auf und verbindet ihn mit dem gewählten Bewertungsansatz.

Verfahrenswahl, Vergleichspreise, Liegenschaftszinssatz, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer sowie Zu- und Abschläge werden mit Quelle und Herleitung belegt. Pauschale Aussagen wie „nach Erfahrung des Sachverständigen“ genügen dafür nicht.

Kommen mehrere Lösungen oder Bewertungsansätze ernsthaft in Betracht, werden sie dargestellt, fachlich begründet und gegeneinander abgewogen. Die Entscheidung für den gewählten Ansatz wird erläutert.

Der Rechenweg wird vollständig dargestellt, sodass sich das Ergebnis rechnerisch reproduzieren lässt.

3. Kompetenzeinhaltungsgebot – Grenzen von Sach- und Auftragskompetenz

Stellung genommen wird ausschließlich zu Fragen innerhalb der eigenen Sach- und Auftragskompetenz.

Rechtsfragen wie die Wirksamkeit von Verträgen oder erbrechtliche Beurteilungen, steuerliche Bewertungen sowie Spezialthemen wie Statik, Altlasten oder Holzschutz werden abgegrenzt. Soweit sie für den Wert erheblich sind, werden Fachgutachten Dritter eingeholt oder die offene Frage wird als gekennzeichnete Annahme behandelt.

Grenzen des Auftrags oder der eigenen Fachkunde werden frühzeitig benannt und im Gutachten kenntlich gemacht.

Fortbildung und Erfahrungsaustausch

Fachwissen wird durch regelmäßige Fortbildung und den Austausch mit anderen Sachverständigen aktuell gehalten. Neue wissenschaftliche Erkenntnisse, technische Entwicklungen und Erfahrungen aus der Bewertungspraxis fließen in die Arbeit ein. Die Teilnahme an Fortbildungen und Veranstaltungen zum Erfahrungsaustausch wird dokumentiert und durch geeignete Nachweise belegt.

4. Objektivitätsgebot – Unabhängigkeit, Unparteilichkeit und Weisungsfreiheit

Die Unabhängigkeit des Sachverständigen bildet die Grundlage jeder Wertermittlung. Bewertungen beruhen auf sorgfältig ermittelten Tatsachen, anerkannten Verfahren und einer eigenständigen fachlichen Beurteilung. Wirtschaftliche Interessen oder Erwartungen von Auftraggebern und Dritten dürfen weder den Bewertungsprozess noch das Ergebnis beeinflussen.

Gutachten werden mit strikter Neutralität erstellt. Gestellte Fragen werden objektiv und unvoreingenommen beantwortet; bereits der begründete Anschein einer Befangenheit ist zu vermeiden. Persönliche, wirtschaftliche, verwandtschaftliche oder durch Schwägerschaft begründete Beziehungen zu Beteiligten werden vor der Auftragsannahme geprüft und offengelegt. Aufträge mit verwandtschaftlichen oder durch Schwägerschaft begründeten Beziehungen zu Prozessparteien oder privaten Auftraggebern werden nicht angenommen. Auch bei anderen nicht auflösbaren Interessenkonflikten wird ein Auftrag abgelehnt oder beendet.

Weisungsfreiheit bedeutet, dass Vorgaben zum Auftragsumfang nicht mit Vorgaben zum Ergebnis verwechselt werden dürfen. Weisungen, Einflussnahmen oder Verpflichtungen, die tatsächliche Feststellungen und fachliche Beurteilungen verfälschen könnten, werden nicht akzeptiert. Ein gewünschter Zielwert wird nicht zur Bewertungsgrundlage; Gefälligkeitsgutachten sind ausgeschlossen.

Maßstab des Verkehrswerts sind die tatsächlichen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts und der gewöhnliche Geschäftsverkehr, nicht die subjektive Wertvorstellung eines Beteiligten.

5. Klarheits- und Transparenzgebot – Struktur und Verständlichkeit

Eine nachvollziehbare Kommunikation schafft Vertrauen.

Das Gutachten wird klar strukturiert, sprachlich eindeutig und vollständig abgefasst. Es enthält in nachvollziehbarer Folge:

  • Auftrag und Zweck der Wertermittlung
  • Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag
  • Objekt- und Lagebeschreibung
  • Verfahrenswahl mit Begründung
  • Berechnung und Ergebnis
  • Anlagen wie Fotodokumentation, Lagepläne und Auszüge

Auftraggeber werden über den Umfang des Auftrags, die angewandte Bewertungsmethodik sowie wesentliche Bewertungsannahmen informiert. Grenzen der Wertermittlung, Unsicherheiten oder fehlende Erkenntnisse werden offen dargestellt.

Fachbegriffe werden erläutert, Widersprüche zwischen Textteil und Berechnung ausgeschlossen. Ein sachkundiger Dritter muss das Gutachten ohne Rückfragen lesen und prüfen können.

Bewertungsergebnisse werden sachlich kommuniziert und nicht über ihre tatsächliche Aussagekraft hinaus dargestellt.

6. Höchstpersönlichkeitsgebot – persönliche Verantwortung

Das Gutachten wird von dem beauftragten Sachverständigen persönlich erstellt, verantwortet und unterzeichnet.

Hilfskräfte wirken ausschließlich vorbereitend mit, etwa bei Recherche, Aufmaß oder Schreibarbeiten, und werden dabei angeleitet und beaufsichtigt. Ihr fachlich erheblicher Beitrag und dessen Umfang werden im Gutachten kenntlich gemacht. Ortsbesichtigung, Verfahrenswahl, Bewertungsentscheidungen und Ergebnisbildung bleiben Aufgabe des Sachverständigen.

Der verantwortliche Sachverständige prüft die zugearbeiteten Inhalte und unterzeichnet das Gutachten selbst und allein. Die Übertragung der fachlichen Kernaufgaben an Dritte oder das bloße Unterzeichnen fremder Ausarbeitungen ist ausgeschlossen. Die Verantwortung für die eingesetzten Mitarbeiter verbleibt beim Sachverständigen.

7. Konzentrationsgebot – Beschränkung auf das Wesentliche

Der Inhalt beschränkt sich auf das für Auftrag und Wert Erhebliche. Maßgeblich sind die wertbestimmenden Merkmale: Lage, Größe, Zustand, Ertrag sowie Rechte und Belastungen.

Ausführungen ohne Wertrelevanz, ungefragte Nebenbewertungen und umfangreiche Textbausteine ohne Objektbezug bleiben außen vor.

Die Bearbeitungstiefe richtet sich nach dem Zweck des Gutachtens, etwa Beleihung, Erbauseinandersetzung, Zugewinnausgleich oder Vorlage bei Gericht.

8. Sorgfaltspflicht – die Sorgfalt eines gewissenhaften Fachmanns

Jeder Auftrag wird gewissenhaft und mit der gebotenen fachlichen Sorgfalt bearbeitet. Maßgeblich sind der aktuelle Stand von Wissenschaft und Technik sowie die einschlägige Praxiserfahrung. Die tatsächlichen Grundlagen gutachterlicher Aussagen werden sorgfältig ermittelt; Feststellungen, Annahmen und fachliche Schlussfolgerungen bleiben klar unterscheidbar.

Die Wertermittlung erfolgt unter Anwendung der geeigneten und anerkannten Bewertungsverfahren sowie unter Berücksichtigung der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften, der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), der hierzu veröffentlichten Richtlinien, der aktuellen Rechtsprechung sowie der allgemein anerkannten Regeln der Sachverständigenpraxis.

Dazu gehören aktuelle Daten und Unterlagen, geprüfte Flächen und Rechenschritte sowie plausibilisierte Ergebnisse, kontrolliert über den Vergleich der Verfahren und über Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Die Ortsbesichtigung wird sorgfältig dokumentiert.

Feststellungen, Annahmen und Schlussfolgerungen werden nachvollziehbar dokumentiert und fachlich begründet.

Haftung

Fehlerhafte oder unvollständige Bewertungen können Haftungsfolgen und berufsrechtliche Konsequenzen auslösen. Die Sorgfaltspflicht ist deshalb kein Programmsatz, sondern Maßstab jeder einzelnen Bearbeitung.

Vertraulichkeit und Schweigepflicht

Der vertrauensvolle Umgang mit Informationen ist ein wesentlicher Bestandteil einer verantwortungsvollen Sachverständigentätigkeit.

Sämtliche im Rahmen eines Auftrags erlangten Informationen sowie personenbezogene oder wirtschaftlich sensible Daten werden vertraulich behandelt und ausschließlich im Rahmen der gesetzlichen sowie vertraglichen Vorgaben verarbeitet.

Erlangte Kenntnisse, Unterlagen und Gutachten werden weder unbefugt an Dritte weitergegeben noch für eigene oder fremde Zwecke unbefugt verwertet. Mitarbeiter und mitwirkende Hilfskräfte werden ebenfalls zur Verschwiegenheit verpflichtet.

Die Verpflichtung zur Verschwiegenheit besteht auch über den Abschluss des jeweiligen Auftrags hinaus. Gesetzliche Auskunfts- und Offenlegungspflichten bleiben unberührt.

Rechtmäßigkeit und Compliance

Die Berufsausübung erfolgt unter uneingeschränkter Beachtung der geltenden gesetzlichen Vorschriften.

Hierzu gehören insbesondere die Einhaltung datenschutzrechtlicher Anforderungen, berufsbezogener Pflichten sowie aller einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen. Korruption, Vorteilsannahmen oder sonstige unzulässige Einflussnahmen sind mit dem beruflichen Selbstverständnis unvereinbar.

Qualitätssicherung

Die Qualität jeder Wertermittlung besitzt höchste Priorität.

Gutachten werden sorgfältig geprüft, bevor sie dem Auftraggeber übergeben werden. Bewertungsgrundlagen, Datenquellen, Berechnungen und Schlussfolgerungen werden vollständig dokumentiert und so dargestellt, dass sie fachlich nachvollziehbar und überprüfbar sind.

Ziel jeder Begutachtung ist die Erstellung eines belastbaren, transparenten und gerichtsüblichen Gutachtens.

Verantwortung, Haftung und Versicherung

Immobilienbewertungen besitzen erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Bedeutung. Daraus ergibt sich eine besondere Verantwortung gegenüber Auftraggebern, Gerichten, Behörden, Kreditinstituten sowie allen weiteren Beteiligten.

Aufträge werden ausschließlich übernommen, wenn deren ordnungsgemäße und fachgerechte Bearbeitung gewährleistet werden kann. Ziel ist die Erstellung unabhängiger und nachvollziehbarer Gutachten, die einen verlässlichen Beitrag zu fundierten Entscheidungen leisten.
Für die fachliche Richtigkeit und Vollständigkeit der eigenen Leistungen übernimmt der Sachverständige Verantwortung. Dies umfasst auch die sorgfältige Auswahl, Anleitung und Kontrolle der eingesetzten Mitarbeiter sowie deren Beiträge zum Gutachten.

Eine Haftungsbeschränkung für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit kommt nicht in Betracht. Regelungen zur Haftung bei einfacher Fahrlässigkeit werden nur im Rahmen einer individuellen vertraglichen Vereinbarung und nur insoweit getroffen, wie sie rechtlich zulässig sind. Zwingende gesetzliche Haftungsvorgaben bleiben unberührt.

Zu einer verantwortungsvollen Berufsausübung gehört ein dem Tätigkeitsumfang und den übernommenen Risiken angemessener Berufshaftpflichtschutz. Dessen Umfang und Angemessenheit sind regelmäßig zu prüfen; die Mitwirkung von Mitarbeitern und Hilfskräften ist dabei zu berücksichtigen.

Berufsethos

Das berufliche Handeln orientiert sich an folgenden Grundwerten:

  • Integrität
  • Unabhängigkeit
  • Objektivität
  • Neutralität
  • Fachliche Sorgfalt
  • Transparenz
  • Verlässlichkeit
  • Diskretion
  • Verantwortungsbewusstsein
  • Rechtstreue

Diese Grundwerte bestimmen sämtliche beruflichen Entscheidungen und bilden die Grundlage einer verantwortungsvollen Sachverständigentätigkeit.

Schlussbemerkung

Vertrauen entsteht durch Unabhängigkeit, Transparenz und fachliche Qualität. Dieser Code of Conduct dokumentiert den Anspruch, jede Wertermittlung mit größter Sorgfalt, Objektivität und Integrität durchzuführen. Er ergänzt die gesetzlichen und berufsbezogenen Anforderungen und dient als verbindlicher Maßstab für eine verantwortungsvolle, nachvollziehbare und qualitätsorientierte Sachverständigentätigkeit.