Immobilienmarkt München Q3/2026: Was der Sachverständige jetzt sieht

Wie steht der Münchner Immobilienmarkt nach dem dritten Quartal 2026? Wir ordnen die wichtigsten Zahlen so ein, wie wir sie als Sachverständige für Bewertungen nutzen: Zinsen, Kaufpreise, Mieten, Renditen und Neubau. Grundlage sind amtliche Daten, Marktberichte und unsere laufende Marktbeobachtung. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Zuerst zu den Zinsen, denn sie bestimmen derzeit den Markt. Die Europäische Zentralbank hat im Juni und im September erhöht. Ihr Leitzins liegt jetzt bei zwei Komma sechs fünf Prozent, die Inflation in Deutschland bei drei Komma drei Prozent. Bundesanleihen mit zehn Jahren Laufzeit rentierten im dritten Quartal im Schnitt mit drei Komma zwei fünf Prozent, Ende September schon mit über drei Komma sechs Prozent. Für Baukredite mit zehn Jahren Zinsbindung zahlten Käufer im September durchschnittlich rund vier Komma zwei Prozent.

Wie entwickeln sich die Kaufpreise? Bei Bestandswohnungen lagen die tatsächlich bezahlten Preise im ersten Halbjahr laut Gutachterausschuss im Mittel nur rund ein Prozent über dem Vorjahr. Neubauwohnungen in durchschnittlicher Lage kosteten rund 9.800 Euro je Quadratmeter, rund zwei Prozent weniger. Auf den Portalen gaben die Angebotspreise im dritten Quartal leicht nach, um rund null Komma vier Prozent. Und der Preisindex für Münchner Eigentumswohnungen liegt weiter unter dem Stand von 2022. Wichtig: Angebotspreise sind keine Kaufpreise.

Ganz anders die Mieten. Der Index der Neuvertragsmieten für Münchner Mehrfamilienhäuser stieg binnen eines Jahres um zwei Komma acht Prozent und liegt rund sechzehn Prozent über 2022. Inserierte Bestandswohnungen kosteten im dritten Quartal im Schnitt zwanzig Euro zwanzig je Quadratmeter, drei Prozent mehr als vor einem Jahr. Der Mietspiegel liegt dagegen bei fünfzehn Euro achtunddreißig. Diese Lücke ist für Bewertungen wichtig, denn nicht jede Wohnung lässt sich zur Angebotsmiete neu vermieten.

Was heißt das für Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte? Der Liegenschaftszinssatz für Münchner Mietwohnhäuser stieg laut Gutachterausschuss auf rund zwei Komma acht Prozent, nach zwei Komma sechs Prozent ein Jahr zuvor. Spiegelbildlich sank der Rohertragsfaktor vom Einunddreißig- auf das Dreißigfache der Jahresmiete. Gleichzeitig ist der Markt liquide: Im ersten Halbjahr wurden rund fünf Komma vier Milliarden Euro umgesetzt, sieben Prozent mehr als im Vorjahr. Für Gutachter heißt das: Zinssätze und Faktoren von 2021 dürfen nicht einfach fortgeschrieben werden.

Und das Angebot? 2025 wurden in München nur 4.348 Wohnungen fertig. Die Genehmigungen ziehen an, im ersten Halbjahr um achtzehn Prozent, und für rund 2.100 Wohnungen hat die Stadt dem Bau-Turbo zugestimmt. Neue Regeln: Die Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029, und mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Fünfundsechzig-Prozent-Regel für neue Heizungen gestrichen. Bei Büros ist das Bild geteilt: deutlich mehr Vermietung, aber rund neun Prozent Leerstand.

Unsere Einschätzung als Sachverständige: Der Münchner Markt ist stabil, aber kein Selbstläufer mehr. Real, also nach Inflation, liegen die Preise noch deutlich unter dem Rekord von 2022. Bei Renditeobjekten gehören aktuelle Liegenschaftszinssätze und Faktoren in jede Bewertung, gerade weil die Kapitalmarktzinsen steigen. Lage und Energiezustand trennen stärker als früher: Gute Lagen halten ihre Preise, sanierungsbedürftige Bestände brauchen nachvollziehbare Abschläge.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit aktuellen Marktdaten ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.