Erbbaurecht: Was ist das Haus wert – und was das Grundstück? – einfach erklärt

Das Haus gehört Ihnen, aber das Grundstück einem anderen? Beim Erbbaurecht ist das so. Wir sehen uns heute an, wie das Erbbaurecht funktioniert und wie Erbbaurecht und Erbbaugrundstück bewertet werden. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Worum geht es? Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte meist einen jährlichen Erbbauzins. Das Recht ist befristet, oft auf sechzig bis neunundneunzig Jahre. Danach geht das Gebäude an den Grundstückseigentümer über, in der Regel gegen eine Entschädigung, die der Vertrag aber begrenzen oder ausschließen kann.

Was bestimmt den Wert? Entscheidend ist zuerst der Erbbauzins. Liegt er unter dem Marktniveau, ist das ein Vorteil für den Erbbauberechtigten. Dann die Restlaufzeit: Je kürzer sie ist, desto weniger ist das Erbbaurecht wert. Wichtig ist auch, welche Entschädigung der Eigentümer bei Ablauf für das Gebäude zahlen muss. Und schließlich passt der Gutachter das Ergebnis mit Faktoren des Gutachterausschusses an den Markt an.

Ein Beispiel aus Sicht des Grundstückseigentümers. Unbelastet wäre der Boden 600.000 Euro wert. Das Erbbaurecht läuft noch fünfzig Jahre, der Erbbauzins beträgt 6.000 Euro im Jahr. Bei drei Prozent Zins sind alle künftigen Erbbauzinsen heute rund 154.000 Euro wert. Dazu kommt der Boden, den der Eigentümer in fünfzig Jahren zurückbekommt, heute rund 137.000 Euro. Zusammen sind das rund 291.000 Euro, also weniger als die Hälfte.

Und wie viel ist das Erbbaurecht selbst wert? Ausgangspunkt ist der Wert des fiktiven Volleigentums abzüglich des Bodenwerts. Liegt der Erbbauzins unter dem Marktniveau, kommt der Barwert dieses Vorteils hinzu. Wird das Gebäude bei Ablauf nicht voll entschädigt, wird dieser Anteil abgezogen. Und weil Erbbaurechte am Markt oft weniger erzielen als vergleichbares Volleigentum, wird das Ergebnis über einen Faktor an den Markt angepasst.

Worauf sollten Sie achten? Prüfen Sie im Vertrag Restlaufzeit, Erbbauzins und Wertsicherungsklausel. Bei kurzer Restlaufzeit wird die Finanzierung oft schwieriger, weil Banken auf die verbleibende Laufzeit schauen. Eine Verlängerung oder ein Ankauf des Grundstücks ist Verhandlungssache, rechtliche Fragen klären Sie am besten mit einem Fachanwalt oder Notar.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Wert Ihres Erbbaurechts oder Ihres Erbbaugrundstücks unabhängig ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.