Beleihungswert: Warum die Bank Ihre Immobilie niedriger ansetzt – einfach erklärt

Die Immobilie ist 800.000 Euro wert, aber die Bank rechnet mit deutlich weniger? Das liegt am Beleihungswert. Wir sehen uns heute an, was er bedeutet, wie er ermittelt wird und was er für Ihre Finanzierung heißt. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Was ist der Unterschied? Der Verkehrswert ist der Preis am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Der Beleihungswert ist der Wert, der während der gesamten Laufzeit der Beleihung voraussichtlich erzielt werden kann. Vorübergehende Preisspitzen und spekulative Elemente bleiben dabei außen vor.

Wie rechnet die Bank? Grundlage ist in der Regel der Ertragswert. Der Sachwert dient zur Kontrolle. Und für Kapitalisierungszinssatz und Bewirtschaftungskosten schreibt die Beleihungswertermittlungsverordnung vorsichtige Mindestansätze vor.

Ein Beispiel. Eine Wohnung hat einen Verkehrswert von 800.000 Euro. Die Bank setzt einen Beleihungswert von 680.000 Euro an. Zur Deckung von Pfandbriefen dürfen Banken Darlehen nur bis zu den ersten sechzig Prozent des Beleihungswerts heranziehen, hier also 408.000 Euro. Was darüber hinausgeht, ist für die Bank riskanter und oft teurer.

Was heißt das für Ihre Finanzierung? Je höher der Beleihungswert, desto größer ist der Teil des Darlehens, der als gut besichert gilt. Das kann den Zinssatz und den Eigenkapitalbedarf beeinflussen. Die Bank muss den Beleihungswert selbst ermitteln lassen, ein von Ihnen beauftragtes Gutachten darf sie dafür nicht zugrunde legen. Für den Gegencheck und Gespräche mit mehreren Banken hilft es trotzdem.

Was enthält ein Beleihungswertgutachten? Es setzt eine dauerhaft erzielbare Miete an, keine Spitzenmiete. Der Kapitalisierungszinssatz darf die Mindestsätze der Verordnung grundsätzlich nicht unterschreiten. Und der Gutachter muss unabhängig sein, also nicht an Kreditentscheidung oder Vermittlung beteiligt.

Worauf sollten Sie achten? Fragen Sie Ihre Bank, mit welchem Beleihungswert sie rechnet. Bei einem Bankwechsel wird in der Regel neu bewertet, bei einer Anschlussfinanzierung je nach Bank und Marktlage. Konditionen und Finanzierung besprechen Sie am besten direkt mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungsberater.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie unabhängig ermitteln, als Gegencheck zur Bewertung der Bank. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.