Wohnrecht und Nießbrauch: Wie viel ist eine belastete Immobilie wert? – einfach erklärt

Die Eltern übertragen das Haus, wohnen aber weiter darin? Dann steht meist ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch. Wir sehen uns heute an, was beide Rechte unterscheidet und wie sie den Wert der Immobilie mindern. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Was ist der Unterschied? Ein Wohnrecht erlaubt, die Wohnung selbst zu bewohnen, auch mit Familie und Pflegepersonen. Vermieten darf der Berechtigte nur, wenn es ihm gestattet ist. Ein Nießbrauch geht weiter: Er umfasst alle Nutzungen, also selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten. Dafür trägt der Nießbraucher in der Regel die laufenden Lasten. Beide Rechte stehen im Grundbuch, bleiben bei einem Verkauf bestehen und sind meist lebenslang.

Warum sinkt der Wert? Solange das Recht besteht, kann der Eigentümer nicht selbst einziehen, und beim Nießbrauch erhält er auch keine Miete. Niemand weiß, wie lange das Recht besteht. Und für eine belastete Immobilie gibt es deutlich weniger Kaufinteressenten.

Wie wird die Belastung bewertet? Ausgangspunkt ist der Verkehrswert ohne das Recht. Abgezogen wird der Barwert des wirtschaftlichen Nachteils, meist der Mietwert, auf den der Eigentümer verzichten muss. Bei lebenslangen Rechten wird mit einem Leibrentenbarwertfaktor kapitalisiert, er hängt von Alter und Geschlecht des Berechtigten und vom Zinssatz ab. Hinzu kommt, falls der Markt es verlangt, eine Anpassung.

Ein Beispiel. Ein Haus ist ohne Belastung 500.000 Euro wert. Die Mutter hat ein lebenslanges Wohnrecht für das ganze Haus. Der Mietwert liegt bei 1.200 Euro im Monat, also 14.400 Euro im Jahr. Mit einem Barwertfaktor von zehn, der von Alter und Lebenserwartung abhängt, ergibt das 144.000 Euro. Belastet ist das Haus dann rund 356.000 Euro wert.

Worauf sollten Sie achten? Bei Schenkung, Erbe oder Verkauf wirkt sich die Belastung oft deutlich auf den Wert aus. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Recht, und der Wert steigt wieder. Behält sich der Schenker einen Nießbrauch vor, beginnt nach dem Bundesgerichtshof die Zehnjahresfrist beim Pflichtteil in der Regel nicht zu laufen. Steuerliche Fragen klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater, rechtliche mit einem Fachanwalt für Erbrecht.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Wert der Immobilie mit und ohne Wohnrecht oder Nießbrauch unabhängig ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.