Bodenrichtwert: Was er über Ihr Grundstück aussagt – und was nicht

Sie haben den Bodenrichtwert nachgeschlagen und mit Ihrer Grundstücksfläche multipliziert? Dann haben Sie einen ersten Anhaltspunkt, aber noch keinen Wert. Wir sehen uns heute an, was der Bodenrichtwert aussagt und was nicht. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Was ist der Bodenrichtwert? Er ist ein durchschnittlicher Lagewert in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, und zwar für eine ganze Zone mit ähnlichen Grundstücken. Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Neu ermittelt wird er mindestens alle zwei Jahre, jeweils zu Beginn eines Kalenderjahres.

Jeder Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück der Zone, das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück. Es wird mit Merkmalen beschrieben, etwa Nutzungsart, Bebauungsdichte oder Grundstücksgröße. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Ihr eigenes Grundstück weicht von diesem Musterstück fast immer ab. Dann muss der Wert angepasst werden.

Ein Beispiel. Der Bodenrichtwert liegt bei 1.500 Euro je Quadratmeter, das Grundstück ist 500 Quadratmeter groß. Das ergibt 750.000 Euro als Ausgangswert. Weicht das Grundstück ab, etwa weil es ungünstig geschnitten oder weniger dicht bebaubar ist als das Richtwertgrundstück, wird angepasst, im Beispiel um zehn Prozent nach unten. Der Bodenwert beträgt dann 675.000 Euro. Das Gebäude ist darin noch nicht enthalten.

Was sagt der Bodenrichtwert nicht? Er enthält keinen Wert für das Gebäude, seine Ausstattung oder seinen Zustand. Besonderheiten Ihres Grundstücks bleiben unberücksichtigt, etwa Altlasten, ein Wegerecht oder ein ungünstiger Zuschnitt. Und der Stichtag kann zwei Jahre oder sogar länger zurückliegen. Hat sich der Markt seither bewegt, muss auch das berücksichtigt werden.

Wo wird der Bodenrichtwert verwendet? Im Verkehrswertgutachten ist er die Grundlage für den Bodenwert, angepasst an das konkrete Grundstück. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt unbebaute Grundstücke mit Fläche mal Bodenrichtwert. Und bei der Grundsteuer spielt er im Bundesmodell eine Rolle, in Bayern dagegen nicht, denn dort gilt ein reines Flächenmodell.

Und worauf sollten Sie achten? Den Bodenrichtwert erhalten Sie beim örtlichen Gutachterausschuss, vielerorts auch online. Prüfen Sie den Stichtag und die Merkmale des Richtwertgrundstücks. Bodenrichtwert mal Fläche ist noch kein Verkehrswert, für einen Verkauf, eine Erbschaft oder einen Streit braucht es mehr. Steuerliche Fragen klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert Ihres Grundstücks oder Hauses unabhängig ermitteln, mit einem Bodenwert, der zu Ihrem Grundstück passt. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.