Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert: die drei Bewertungsverfahren – einfach erklärt

Was ist eine Immobilie wert? Sachverständige beantworten diese Frage mit drei gesetzlich geregelten Verfahren. Wir sehen uns heute an, wie Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert funktionieren und wann welches Verfahren passt. Willkommen beim Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel!

Worum geht es? Gesucht ist meist der Verkehrswert, auch Marktwert genannt. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Maßgeblich ist immer ein bestimmter Tag, der Wertermittlungsstichtag. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht, etwa ein Liebhaberpreis oder ein Notverkauf.

Die Verordnung kennt drei Verfahren. Das Vergleichswertverfahren fragt: Was wurde für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt? Das Ertragswertverfahren fragt: Welche Erträge bringt das Objekt nachhaltig? Und das Sachwertverfahren fragt: Was würde das Gebäude neu kosten, abzüglich der Alterswertminderung, und was ist der Boden wert?

Welches Verfahren passt? Das hängt vor allem von der Art des Objekts ab und davon, was am Markt üblich ist. Eigentumswohnungen und Bauland werden meist im Vergleichswertverfahren bewertet, weil es dafür viele Verkäufe gibt. Vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte kauft man wegen der Erträge, also passt das Ertragswertverfahren. Selbst genutzte Einfamilienhäuser werden oft im Sachwertverfahren bewertet. Entscheidend ist auch, welche Daten zur Verfügung stehen.

Einige Bausteine kehren in den Verfahren wieder. Im Ertrags- und im Sachwertverfahren wird der Bodenwert gesondert ermittelt, in der Regel aus Vergleichspreisen oder dem Bodenrichtwert. Die Marktanpassung sorgt dafür, dass das Ergebnis zum Markt passt, zum Beispiel über den Sachwertfaktor oder den Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses. Und besondere Merkmale des Objekts werden gesondert berücksichtigt, etwa Bauschäden, ein Wohnrecht oder Mieten, die deutlich vom Marktniveau abweichen.

Wie wird daraus der Verkehrswert? Der Sachverständige wählt das Verfahren und begründet seine Wahl im Gutachten. Oft rechnet er ein zweites Verfahren mit, um das Ergebnis zu stützen. Den Verkehrswert leitet er dann aus den Ergebnissen ab, und zwar unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit. Ein bloßer Mittelwert ist das nicht.

Und worauf sollten Sie achten? Online-Bewertungen rechnen statistisch, ohne Besichtigung und ohne Ihre Unterlagen. Ein Gutachten dagegen nennt das Verfahren, die verwendeten Daten und ihre Quellen nachvollziehbar. Viele dieser Daten stammen vom Gutachterausschuss, etwa Bodenrichtwerte oder Sachwertfaktoren. Und für ein Gericht, eine Erbauseinandersetzung oder eine Scheidung braucht es in der Regel ein ausführliches Gutachten.

Ihr nächster Schritt: Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie mit dem passenden Verfahren unabhängig ermitteln. Nach einem kostenlosen Erstgespräch folgen Unterlagen, Besichtigung und Gutachten. Das Immobilien-Sachverständigenbüro Streckel freut sich darauf, Sie mit einem belastbaren Gutachten zu unterstützen.