Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Poing? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Poing liegt östlich von München im Landkreis Ebersberg an der S2 nach Erding. Die Gemeinde ist über Jahrzehnte planmäßig gewachsen: Auf die Siedlungen der Nachkriegszeit folgten große Baugebiete, zuletzt im Norden des Ortes. Wenige Gemeinden im Umland haben ihren Bestand in vergleichbarem Tempo erweitert.
Für die Bewertung ist das der entscheidende Punkt. Neubauquartiere und älterer Bestand stehen nebeneinander, unterscheiden sich aber in Bauweise, Energiestandard, Grundstückszuschnitt und Käuferkreis so deutlich, dass sie getrennt zu betrachten sind.
Was in Poing wertrelevant ist
Neubaugebiete gegen Altbestand. Zwischen einem Reihenhaus aus einem aktuellen Baugebiet und einem Siedlungshaus der 1970er-Jahre liegen zwei Märkte. Vergleichsfälle sind entsprechend auszuwählen.
Lage zur S2. Die Anbindung nach München und zum Flughafenraum trägt die Nachfrage. Die Entfernung zum Halt ist ein eigenständiges Lagemerkmal.
Bebauungspläne der Neubaugebiete. In jungen Quartieren regeln die Festsetzungen viel: Bauweise, Stellplätze, Dachform, teils Gestaltungsvorgaben. Was zulässig ist, wirkt unmittelbar auf den Bodenwert.
Gewerbe- und Handelsflächen. Der Gewerbestandort an der Bahnlinie bildet einen eigenen Teilmarkt mit eigener Preislogik.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Ebersberg führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Poing
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Poing ist der Gutachterausschuss des Landkreises Ebersberg zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Verbindliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten erteilt ausschließlich er; für Ihr Gutachten hole ich die maßgeblichen Werte dort ein.
Welches Verfahren passt hier?
Wo genügend Kauffälle vorliegen, trägt das Vergleichswertverfahren; bei Ein- und Zweifamilienhäusern in dünner besetzten Teilmärkten ist das Sachwertverfahren der tragfähigere Weg. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
In der Nachbarschaft bin ich regelmäßig in Markt Schwaben, Vaterstetten und Ebersberg im Einsatz.
Der Standort in Zahlen
Poing gehört zum Landkreis Ebersberg mit insgesamt 147.559 Einwohnern in 21 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Gemeinde selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
