Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Ottobrunn? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Ottobrunn grenzt im Südosten unmittelbar an München und gehört zu den am dichtesten bebauten Gemeinden des Landkreises. Die S5 verbindet den Ort in Richtung Innenstadt und Kreuzstraße; ergänzt wird sie durch ein enges Busnetz zu den Nachbargemeinden.
Der Bestand stammt in großen Teilen aus den Jahrzehnten nach dem Krieg, unbebaute Flächen gibt es kaum noch. Der Markt lebt deshalb von Ersatzneubau und Nachverdichtung — und damit von der Frage, was das Baurecht auf einem konkreten Grundstück tatsächlich zulässt.
Was in Ottobrunn wertrelevant ist
Ausnutzbarkeit statt Grundstücksgröße. Bei knappen Flächen entscheidet nicht die Quadratmeterzahl, sondern was darauf zulässig ist: Grundflächen- und Geschossflächenzahl, Baugrenzen, Abstandsflächen. Zwei gleich große Grundstücke können deshalb weit auseinanderliegen.
Ersatzneubau und Nachverdichtung. Für ältere Einfamilienhäuser ist häufig der Bodenwert abzüglich Abbruchkosten der tragende Ansatz. Ob das zutrifft, ergibt sich aus dem Verhältnis von Restnutzungsdauer und Bodenwertanteil.
Lage zur S5 und zu den Hauptachsen. Die Entfernung zum Halt und die Lage an den Durchgangsstraßen wirken gegenläufig: Erreichbarkeit auf der einen, Verkehrslärm auf der anderen Seite.
Arbeitsplatzstandort im Umfeld. Die Luft- und Raumfahrtbetriebe im Südosten Münchens binden Nachfrage dauerhaft an den Ort — ein stabilisierender Faktor für den Wohnungsmarkt.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises München führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Ottobrunn
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Ottobrunn ist der Gutachterausschuss des Landkreises München zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Verbindliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten erteilt ausschließlich er; für Ihr Gutachten hole ich die maßgeblichen Werte dort ein.
Welches Verfahren passt hier?
Wo genügend Kauffälle vorliegen, trägt das Vergleichswertverfahren; bei Ein- und Zweifamilienhäusern in dünner besetzten Teilmärkten ist das Sachwertverfahren der tragfähigere Weg. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
In der Nachbarschaft bin ich regelmäßig in Lkr. München, München und Grünwald im Einsatz.
Der Standort in Zahlen
Ottobrunn gehört zum Landkreis München mit insgesamt 359.410 Einwohnern in 29 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Gemeinde selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
