Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Ismaning? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Ismaning liegt nordöstlich von München an der S8, die hier zwischen Innenstadt und Flughafen verkehrt. Der Ort verbindet eine gewachsene Ortsmitte mit einem der wirtschaftsstärksten Gewerbestandorte im Landkreis; Medienunternehmen, Verlage und Dienstleister haben sich hier über Jahrzehnte angesiedelt.
Für die Bewertung heißt das: Wohnen und Gewerbe stehen dicht beieinander, und die Wohnlagen unterscheiden sich stärker, als es die Ortsgröße vermuten lässt. Zwischen einer ruhigen Lage am Schlosspark und einer Adresse nahe der Gewerbeachse liegt ein spürbarer Unterschied.
Was in Ismaning wertrelevant ist
S8 in beide Richtungen. Innenstadt und Flughafen sind ohne Umsteigen erreichbar. Diese doppelte Anbindung erweitert den Nachfragerkreis über den klassischen Pendlermarkt hinaus.
Gewerbestandort und Wohnlage. Die Nähe zum Gewerbegebiet bringt Arbeitsplätze und Verkehr. Wo Wohnnutzung an Gewerbe grenzt, ist die Immissionslage Bestandteil der Wertermittlung.
Fluglärm. Ismaning liegt im Einflussbereich des Flughafens München. Ob und in welcher Lärmschutzzone ein Grundstück liegt, ist ein objektspezifisches Merkmal und wird im Gutachten benannt, nicht überschlagen.
Ortsmitte, Isarauen und Speichersee. Die Lagen zum Grün unterscheiden sich deutlich von den zentralen und den gewerbenahen Adressen — drei Teilmärkte in einer Gemeinde.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises München führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Ismaning
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Ismaning ist der Gutachterausschuss des Landkreises München zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Verbindliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten erteilt ausschließlich er; für Ihr Gutachten hole ich die maßgeblichen Werte dort ein.
Welches Verfahren passt hier?
Wo genügend Kauffälle vorliegen, trägt das Vergleichswertverfahren; bei Ein- und Zweifamilienhäusern in dünner besetzten Teilmärkten ist das Sachwertverfahren der tragfähigere Weg. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
In der Nachbarschaft bin ich regelmäßig in Lkr. München, München und Garching im Einsatz.
Der Standort in Zahlen
Ismaning gehört zum Landkreis München mit insgesamt 359.410 Einwohnern in 29 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Gemeinde selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
