Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Garching bei München? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Garching liegt nördlich von München im Landkreis München und ist über die U6 direkt an das Netz der Landeshauptstadt angebunden — ein Merkmal, das im Umland selten ist. Die Linie endet am Forschungszentrum; dazwischen liegen die Halte Garching und Garching-Hochbrück.
Den Markt prägt der Campus: Universität, Forschungseinrichtungen und die daran hängenden Unternehmen sorgen für eine dauerhafte Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen, die von der allgemeinen Wohnungsnachfrage im Umland zu trennen ist. Für Kapitalanlageobjekte ist das der bestimmende Faktor.
Was in Garching wertrelevant ist
U-Bahn statt S-Bahn. Der direkte U6-Anschluss ist ein eigenständiger Standortvorteil: dichter Takt, keine Umsteigezwänge, Anbindung bis in die Innenstadt. Die Entfernung zum nächsten Halt ist im Gutachten eigens zu würdigen.
Forschungscampus und Mietmarkt. Der wissenschaftliche Standort erzeugt eine stabile Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Für vermietete Objekte ist die Ertragslage deshalb ein eigenes Thema, nicht ein Anhang zum Sachwert.
Ortskern, Siedlungslagen und Hochbrück. Der gewachsene Kern, die Wohngebiete östlich davon und der Gewerbestandort Hochbrück bilden Teilmärkte mit eigener Preislogik.
Lage zur A9 und zum Isarraum. Die Autobahn bringt Erreichbarkeit und Lärm zugleich; westlich schließt der Isarraum mit seinen Freiflächen an. Beides wirkt auf die Wohnlagen unterschiedlich stark.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises München führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Garching
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Garching ist der Gutachterausschuss des Landkreises München zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Verbindliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten erteilt ausschließlich er; für Ihr Gutachten hole ich die maßgeblichen Werte dort ein.
Welches Verfahren passt hier?
Wo genügend Kauffälle vorliegen, trägt das Vergleichswertverfahren; bei Ein- und Zweifamilienhäusern in dünner besetzten Teilmärkten ist das Sachwertverfahren der tragfähigere Weg. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
In der Nachbarschaft bin ich regelmäßig in Lkr. München, München und Ismaning im Einsatz.
Der Standort in Zahlen
Garching gehört zum Landkreis München mit insgesamt 359.410 Einwohnern in 29 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Gemeinde selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
