Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie im Regensburg? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Regensburg liegt rund 120 Kilometer nordöstlich von München an der Donau. Die A3 und die A93 treffen hier aufeinander, die Bahnstrecken nach München, Nürnberg und Passau halten am Hauptbahnhof. Die mittelalterliche Altstadt gehört zum UNESCO-Welterbe; Universität und Hochschule prägen die Nachfrage nach kleinen Wohnungen.
Regensburg ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss mit eigener Kaufpreissammlung. Die mittelalterliche Altstadt gehört zum UNESCO-Welterbe; Universität und Hochschule prägen einen eigenständigen Markt für kleine Wohnungen.
Was hier wertrelevant ist
Welterbe und Denkmalschutz. In der Altstadt steht ein großer Teil des Bestands unter Denkmalschutz oder im Ensembleschutz. Sanierungsaufwand, Nutzbarkeit der Obergeschosse und steuerliche Behandlung hängen unmittelbar am Denkmalstatus — pauschale Ansätze greifen hier nicht.
Hochschulstandort. Universität und Hochschule erzeugen eine eigene Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Für Anlageobjekte ist das ertragsseitig relevant, weil es Leerstandsrisiko und Fluktuation prägt.
Hochwasser an der Donau. Teile des Stadtgebiets liegen in festgesetzten Überschwemmungsgebieten oder hinter Schutzanlagen. Das ist für Bebaubarkeit, Versicherbarkeit und Wert erheblich und wird anhand der amtlichen Festsetzungen geprüft.
Eigener Ausschuss. Für Objekte im Landkreis Regensburg gelten andere Daten und ein anderer Gutachterausschuss. Eine Verwechslung führt regelmäßig zu falschen Vergleichswerten.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss der Stadt Regensburg führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind beim Ausschuss gebührenpflichtig abrufbar; dort liegen auch Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage von Regensburg in der Karte
Die Lage des Grundstücks innerhalb des Gebiets lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Welches Verfahren passt hier?
Für Eigentumswohnungen führt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Ziel — im geschlossenen Stadtgebiet ist die Kaufpreissammlung dicht genug für belastbare Vergleichsfälle. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, weil Mietstruktur und Bewirtschaftungskosten den Wert bestimmen. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Randlagen kommt das Sachwertverfahren in Betracht.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Eine Übersicht über alle Gebiete mit eigener Seite finden Sie unter Immobilienbewertung vor Ort.
Andere kreisfreie Städte
Kreisfreie Städte führen einen eigenen Gutachterausschuss mit eigener Kaufpreissammlung, getrennt vom umgebenden Landkreis. Wer die Zuständigkeiten verwechselt, rechnet mit den falschen Vergleichswerten. Dieselbe Trennung gilt in:
Die Stadt in Zahlen
Als kreisfreie Stadt führt Regensburg eine eigene Kaufpreissammlung und einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom umgebenden Landkreis. Für die Wertermittlung ist das entscheidend: Vergleichsfälle aus dem Umland gelten hier nicht, und die Zuständigkeit endet an der Stadtgrenze.
