Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Der Landkreis reicht vom Münchner Süden bis an die Alpen. Wolfratshausen, Geretsried und Icking liegen im Einzugsbereich der S-Bahn und tragen deutlichen Münchner Nachfragedruck; der südliche Teil um Bad Tölz und die Seen ist von Erholungsnutzung geprägt.
Was hier wertrelevant ist
Zweitwohnsitze und Erholungsnutzung. In den Seelagen und im Alpenvorland tritt neben die Eigennutzung eine Nachfrage nach Zweitwohnungen. Kommunale Regelungen zur Zweckentfremdung sind objektbezogen zu prüfen, weil sie die Verwertbarkeit begrenzen können.
Pendlerlage. Entlang der S-Bahn-Achse nach München ist die Erreichbarkeit ein messbares Merkmal, das sich in den Wohnlagen deutlich niederschlägt.
Hanglagen und Baugrund. Im Voralpenraum beeinflussen Hangneigung, Gründungsaufwand und Erschließung die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind beim Ausschuss gebührenpflichtig abrufbar; dort liegen auch Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen
Die Lage des Grundstücks innerhalb des Gebiets lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Eine Übersicht über alle Gebiete mit eigener Seite finden Sie unter Immobilienbewertung vor Ort.
Der Landkreis in Zahlen
Die größten Gemeinden sind Geretsried (25.863), Wolfratshausen (19.499), Bad Tölz (19.360), Lenggries (10.143) und Dietramszell (5.737). Zwischen der größten und der kleinsten Gemeinde liegt etwa das 33-Fache an Einwohnern — ein Hinweis darauf, wie unterschiedlich die Teilmärkte innerhalb des Landkreises sind. Wer den Wert einer Immobilie hier bestimmen will, kommt mit einem Durchschnitt für das gesamte Kreisgebiet nicht weit; die Karte oben zeigt die Gemeinden nach ihrer Entfernung zum nächsten Oberzentrum.
