Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Landsberg am Lech? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Landsberg liegt rund 55 Kilometer westlich von München am Lech. Die A96 nach Lindau führt unmittelbar vorbei, die Bahnstrecke bindet über Kaufering an die Strecke München–Buchloe an. Die Altstadt zählt zu den besterhaltenen Oberbayerns und steht weitgehend unter Ensembleschutz.
Landsberg hat eine der besterhaltenen Altstädte Oberbayerns — und damit einen Bestand, der sich der pauschalen Bewertung entzieht. Denkmalgeschützte Substanz bringt Auflagen mit, die Modernisierungen verteuern oder ausschließen; zugleich ist sie am Markt gesucht. Beides gehört in ein Gutachten, und zwar getrennt voneinander hergeleitet.
Außerhalb der Altstadt ist der Markt ein anderer: Neubaugebiete am Stadtrand, gewachsene Wohnlagen und die Nachfrage von Pendlern Richtung München und Augsburg. Die Bundesstraße B17 und die Bahnanbindung prägen, welche Lagen gefragt sind — und welche nicht.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Landsberg am Lech führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind beim Ausschuss gebührenpflichtig abrufbar; dort liegen auch Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Landsberg am Lech
Die Lage des Grundstücks innerhalb des Gemeindegebiets lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zu den Bodenrichtwerten: Der Gutachterausschuss des Landkreises Landsberg am Lech erteilt Auskünfte zu den Bodenrichtwerten gebührenpflichtig; über den zentralen bayerischen Kartendienst sind sie nicht frei einsehbar. Für ein Gutachten hole ich die maßgeblichen Werte dort ein — die Kosten sind im Festpreis enthalten.
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Der Standort in Zahlen
Landsberg am Lech gehört zum Landkreis Landsberg am Lech mit insgesamt 122.530 Einwohnern in 31 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Stadt selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
