Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Markt Schwaben? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Markt Schwaben liegt rund 20 Kilometer östlich von München im Landkreis Ebersberg. Die S-Bahn-Linie S2 hält hier, die A94 verläuft unmittelbar nördlich. Die Fahrzeit in die Landeshauptstadt ist damit kürzer als aus manchem Stadtrandbezirk — der entscheidende Werttreiber am Ort.
Im Wohnbauland liegt der Markt deutlich über vergleichbar großen Gemeinden weiter östlich — die Bahnanbindung ist hier der entscheidende Werttreiber.
Was in Markt Schwaben wertrelevant ist
S-Bahn-Anbindung. Die S2 verbindet Markt Schwaben direkt mit München. Die fußläufige Erreichbarkeit des Bahnhofs ist im Ort das stärkste einzelne Lagemerkmal und in den Kaufpreisen deutlich ablesbar.
Ortskern und Neubaugebiete. Zwischen dem gewachsenen Markt mit älterem Bestand und den Neubaugebieten am Rand liegen erhebliche Unterschiede in Bausubstanz, Grundstückszuschnitt und Ausnutzbarkeit.
Innenbereich und Außenbereich. Der Wert für Wohnen im Außenbereich liegt rund die Hälfte unter dem Innenbereich. Ob ein Grundstück nach § 34 BauGB dem unbeplanten Innenbereich zuzurechnen ist, entscheidet damit unmittelbar über den Bodenwert.
Gewerbelagen. Das Gewerbegebiet im Westen bildet einen eigenen Teilmarkt mit eigener Preislogik.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Ebersberg führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind über den Kartendienst des Freistaats kostenfrei einsehbar; Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht führt der Ausschuss selbst.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Markt Schwaben
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Markt Schwaben ist der Gutachterausschuss des Landkreises Ebersberg zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht — dieselbe Datengrundlage wie für Ebersberg.
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
In der Nachbarschaft bin ich regelmäßig in Ebersberg, Erding und Dorfen im Einsatz.
Der Standort in Zahlen
Markt Schwaben gehört zum Landkreis Ebersberg mit insgesamt 147.559 Einwohnern in 24 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Stadt selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
