Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Passau? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Passau liegt rund 180 Kilometer östlich von München an der Grenze zu Oberösterreich, dort wo Donau, Inn und Ilz zusammenfließen. Die A3 nach Regensburg und Linz führt vorbei, die Bahnstrecke nach Wien hält am Hauptbahnhof. Die Universität prägt einen eigenständigen Markt für kleine Wohnungen.
Passau ist topografisch und hydrologisch ein Sonderfall. Die Lage am Zusammenfluss von Donau, Inn und Ilz, die Hanglagen über der Altstadt und ein von der Universität geprägter Mietmarkt ergeben eine Kombination, die in der Bewertung eigene Prüfschritte verlangt.
Was in Passau wertrelevant ist
Hochwasser. Kein anderes Merkmal wirkt in Passau so stark auf den Wert. Für Objekte in der Altstadt und in den Uferlagen ist zu prüfen, ob sie in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegen, welche Pegelstände dokumentiert sind und wie die Erdgeschossnutzung darauf ausgelegt ist. Pauschale Abschläge über die Altstadt werden dem nicht gerecht — zwischen einem geschützten Objekt und einem regelmäßig betroffenen liegen Welten.
Hanglagen. Hacklberg, Haidenhof und die Lagen über der Innstadt bieten Aussicht, bringen aber Gründungs- und Erschließungsaufwand mit sich. Beides ist objektspezifisch zu erfassen.
Universität. Die Universität Passau prägt die Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Für Anlageobjekte ist das der wesentliche Ertragstreiber; Fluktuation und Möblierungsgrad gehören in die Ertragsbetrachtung.
Altstadt und Denkmalschutz. Die barocke Altstadt ist weitgehend Ensemblebereich. Nutzbarkeit, Stellplatzsituation und Sanierungsaufwand sind hier andere als im Neubaubestand am Stadtrand.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss der Stadt Passau führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht sind ausschließlich beim Ausschuss selbst zu bekommen.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage von Passau in der Karte
Die Lage innerhalb des Gebiets lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Als kreisfreie Stadt hat Passau einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom Gutachterausschuss des Landkreises Passau. Er führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB für das Stadtgebiet und ermittelt die Bodenrichtwerte.
Welches Verfahren passt hier?
Für Eigentumswohnungen führt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Ziel — im geschlossenen Stadtgebiet ist die Kaufpreissammlung dicht genug für belastbare Vergleichsfälle. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, weil Mietstruktur und Bewirtschaftungskosten den Wert bestimmen. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Randlagen kommt das Sachwertverfahren in Betracht.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Andere kreisfreie Städte
Kreisfreie Städte führen einen eigenen Gutachterausschuss mit eigener Kaufpreissammlung, getrennt vom umgebenden Landkreis. Wer die Zuständigkeiten verwechselt, rechnet mit den falschen Vergleichswerten. Dieselbe Trennung gilt in:
Die Stadt in Zahlen
Als kreisfreie Stadt führt Passau eine eigene Kaufpreissammlung und einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom umgebenden Landkreis. Für die Wertermittlung ist das entscheidend: Vergleichsfälle aus dem Umland gelten hier nicht, und die Zuständigkeit endet an der Stadtgrenze.
