Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Augsburg? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Augsburg liegt rund 60 Kilometer westlich von München am Zusammenfluss von Lech und Wertach. Die A8 verbindet die Stadt mit München und Stuttgart, die Bahnstrecke bringt Fahrgäste in rund 30 Minuten in die Landeshauptstadt. Als drittgrößte Stadt Bayerns hat Augsburg einen breiten, gut dokumentierten Markt.
Was in Augsburg wertrelevant ist
Denkmalschutz und Welterbe. Die Altstadt ist dicht mit Baudenkmälern und Ensembles belegt; das Augsburger Wassermanagement-System steht seit 2019 auf der UNESCO-Welterbeliste. Für Objekte im Umgriff bedeutet das Auflagen bei Sanierung und Umbau, aber auch besondere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten — beides gehört im Gutachten sauber getrennt behandelt.
Pendlermarkt nach München. Die Bahnverbindung macht Augsburg zur Alternative für Münchner Nachfrage. Die fußläufige Erreichbarkeit von Hauptbahnhof und Regionalhalten schlägt sich in den Kaufpreisen messbar nieder.
Hochschulstandort. Universität und Technische Hochschule erzeugen eine stabile Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Für Anlageobjekte ist das der wesentliche Ertragstreiber, insbesondere im Univiertel und in Göggingen.
Gewachsene Arbeiterviertel im Umbruch. In Oberhausen und Teilen von Lechhausen trifft älterer Bestand auf Neubauentwicklung. In solchen Lagen entscheidet der Zustand des einzelnen Objekts stärker über den Wert als die Adresse.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss der Stadt Augsburg führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind beim Ausschuss gebührenpflichtig abrufbar; dort liegen auch Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage von Augsburg in der Karte
Die Lage innerhalb des Gebiets lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Als kreisfreie Stadt hat Augsburg einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom Gutachterausschuss des Landkreises Augsburg. Er führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB für das Stadtgebiet, ermittelt die Bodenrichtwerte und veröffentlicht einen eigenen Marktbericht.
Welches Verfahren passt hier?
Für Eigentumswohnungen führt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Ziel — im geschlossenen Stadtgebiet ist die Kaufpreissammlung dicht genug für belastbare Vergleichsfälle. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, weil Mietstruktur und Bewirtschaftungskosten den Wert bestimmen. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Randlagen kommt das Sachwertverfahren in Betracht.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Andere kreisfreie Städte
Kreisfreie Städte führen einen eigenen Gutachterausschuss mit eigener Kaufpreissammlung, getrennt vom umgebenden Landkreis. Wer die Zuständigkeiten verwechselt, rechnet mit den falschen Vergleichswerten. Dieselbe Trennung gilt in:
Die Stadt in Zahlen
Als kreisfreie Stadt führt Augsburg eine eigene Kaufpreissammlung und einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom umgebenden Landkreis. Für die Wertermittlung ist das entscheidend: Vergleichsfälle aus dem Umland gelten hier nicht, und die Zuständigkeit endet an der Stadtgrenze.
