Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Landshut? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Landshut liegt rund 70 Kilometer nordöstlich von München an der Isar. Die A92 verbindet die Stadt mit München und Deggendorf, die Bahnstrecke München–Regensburg hält am Hauptbahnhof. Als kreisfreie Stadt mit eigener Kaufpreissammlung bildet Landshut einen eigenständigen Markt, der sich vom Münchner Umland deutlich unterscheidet.
Landshut ist kreisfrei und hat einen eigenen Gutachterausschuss mit eigener Kaufpreissammlung. Der Markt lässt sich nicht aus dem Münchner Umland ableiten — die Bodenwerte spreizen sich innerhalb des Stadtgebiets um ein Mehrfaches.
Was in Landshut wertrelevant ist
Altstadt und Denkmalschutz. Die Ensembles entlang der Altstadt und der Neustadt gehören zu den geschlossensten gotischen Stadtbildern Süddeutschlands. Für die Bewertung heißt das: Auflagen bei Fassade, Fenstern und Dach, eingeschränkte Grundrissänderungen, längere Genehmigungswege. Dem stehen erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten nach §§ 7h, 7i EStG und ein stabiler Nachfragemarkt gegenüber.
Studentisches Wohnen. Die Hochschule Landshut prägt die Nachfrage nach kleinen Wohnungen und möblierten Zimmern. Für Anlageobjekte in Hochschulnähe ist der Mietwert entsprechend anders herzuleiten als für Familienwohnungen — mit eigenem Blick auf Fluktuation, Möblierungszuschlag und Bewirtschaftungskosten.
Hochwasserlagen an der Isar. Teile des Stadtgebiets liegen in festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten. Die Einordnung wirkt sich auf Versicherbarkeit, Bebaubarkeit und Marktgängigkeit aus und ist im Gutachten offenzulegen — pauschale Abschläge ohne Blick in die amtlichen Gefahrenkarten sind fachlich nicht haltbar.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss der Stadt Landshut führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind über den Kartendienst des Freistaats kostenfrei einsehbar; Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht führt der Ausschuss selbst.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage von Landshut in der Karte
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Landshut ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei der Stadt Landshut zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Diese Daten sind eine wesentliche Grundlage jeder ordnungsgemäßen Wertermittlung.
Die Geschäftsstelle ist über die Stadtverwaltung Landshut erreichbar. Als kreisfreie Stadt führt Landshut eine eigene Kaufpreissammlung und veröffentlicht einen eigenen Immobilienmarktbericht.
Welches Verfahren passt hier?
Für Eigentumswohnungen führt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Ziel — im geschlossenen Stadtgebiet ist die Kaufpreissammlung dicht genug für belastbare Vergleichsfälle. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, weil Mietstruktur und Bewirtschaftungskosten den Wert bestimmen. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Randlagen kommt das Sachwertverfahren in Betracht.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Über Landshut hinaus bin ich regelmäßig in Moosburg an der Isar, Freising und Erding im Einsatz — mit denselben Ortskenntnissen und derselben Datengrundlage.
Andere kreisfreie Städte
Kreisfreie Städte führen einen eigenen Gutachterausschuss mit eigener Kaufpreissammlung, getrennt vom umgebenden Landkreis. Wer die Zuständigkeiten verwechselt, rechnet mit den falschen Vergleichswerten. Dieselbe Trennung gilt in:
Die Stadt in Zahlen
Als kreisfreie Stadt führt Landshut eine eigene Kaufpreissammlung und einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom umgebenden Landkreis. Für die Wertermittlung ist das entscheidend: Vergleichsfälle aus dem Umland gelten hier nicht, und die Zuständigkeit endet an der Stadtgrenze.
