Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Moosburg a. d. Isar? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Moosburg liegt rund 15 Kilometer nordöstlich von Freising an der Mündung der Amper in die Isar. Die Bahnstrecke München–Regensburg hält hier, die A92 verläuft südlich. Die Stadt ist damit Teil des Freisinger Umlands, ohne dessen Preisniveau zu erreichen.
Was in Moosburg wertrelevant ist
Hochwasser. Moosburg liegt am Zusammenfluss von Isar und Amper. Ob ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet oder in einem Risikogebiet hinter Schutzanlagen liegt, wirkt sich auf Bebaubarkeit, Versicherbarkeit und Marktgängigkeit aus. Der Wertansatz stützt sich auf die amtlichen Gefahren- und Risikokarten, nicht auf pauschale Annahmen.
Altstadtbestand. Der historische Kern bringt Bausubstanz mit langer Vornutzung, teils unter Denkmalschutz. Für die Restnutzungsdauer ist entscheidend, welche Modernisierungen tatsächlich durchgeführt wurden — nicht das Baujahr allein.
Bahnanbindung. Die Lage an der Strecke München–Landshut–Regensburg stützt die Nachfrage von Pendlern. Zwischen den Zonen westlich der Bahn und dem altstadtnahen Bereich liegt ein spürbarer, aber überschaubarer Bodenwertunterschied.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Freising führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind über den Kartendienst des Freistaats kostenfrei einsehbar; Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht führt der Ausschuss selbst.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Moosburg an der Isar
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Der Standort in Zahlen
Moosburg an der Isar gehört zum Landkreis Freising mit insgesamt 186.276 Einwohnern in 24 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Stadt selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Moosburg an der Isar ist der Gutachterausschuss des Landkreises Freising zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Diese Daten sind eine wesentliche Grundlage jeder ordnungsgemäßen Wertermittlung.
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Über Moosburg hinaus bin ich regelmäßig in Erding, Freising, Wörth und Landshut im Einsatz — mit denselben Ortskenntnissen und derselben Datengrundlage.
