Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Erding? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Erding liegt rund 35 Kilometer nordöstlich von München. Die S-Bahn-Linie S2 endet hier, die B 388 führt in die Landeshauptstadt, die Flughafentangente Ost (St 2580) bindet die Stadt an A 92 und A 94 an, der Flughafen München liegt wenige Kilometer westlich. Diese Nähe prägt den Markt in beide Richtungen: als Arbeitsplatzstandort und als Quelle von Fluglärm.
Was in Erding wertrelevant ist
Fluglärm. Erding grenzt an das Umfeld des Flughafens München. Ob ein Grundstück innerhalb einer festgesetzten Lärmschutzzone nach dem Fluglärmschutzgesetz liegt, ist für den Wert erheblich und wird im Gutachten anhand der amtlichen Festsetzungen geprüft — pauschale Abschläge über das gesamte Stadtgebiet greifen dagegen zu kurz.
Flughafentangente Ost. Die St 2580 führt auf rund 30 Kilometern östlich am Flughafen vorbei und verbindet die A 92 im Norden mit der A 94 im Süden; abschnittsweise ist sie dreistreifig ausgebaut. Für Gewerbe-, Handels- und Logistikobjekte ist die Fahrzeit zur nächsten Anschlussstelle ein eigenständiges Wertmerkmal. Bei Wohnobjekten wirkt dieselbe Trasse in die andere Richtung: In ihrem unmittelbaren Umfeld ist der Verkehrslärm zu würdigen — anhand der Lage zur Trasse und vorhandener Schutzeinrichtungen, nicht pauschal für ganze Ortsteile.
Baugrund im Erdinger Moos. In den Niederungslagen sind Grundwasserstände und Baugrundverhältnisse zu beachten. Beides kann Gründungsaufwand und Nutzbarkeit von Kellergeschossen beeinflussen und schlägt sich in besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen nieder.
Teilmärkte. Zwischen Altstadt, Altenerding und den Neubaugebieten im Norden liegen deutliche Unterschiede im Bodenwertniveau. Die S-Bahn-Anbindung (S2) und die Nähe zum Flughafen als Arbeitgeber prägen die Nachfrage.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Erding führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind über den Kartendienst des Freistaats kostenfrei einsehbar; Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht führt der Ausschuss selbst.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Erding
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Der Standort in Zahlen
Erding gehört zum Landkreis Erding mit insgesamt 142.540 Einwohnern in 26 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Stadt selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Erding ist der Gutachterausschuss des Landkreises Erding zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Diese Daten sind eine wesentliche Grundlage jeder ordnungsgemäßen Wertermittlung.
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Einen Überblick über den gesamten Landkreis mit Marktentwicklung und Preisspannen gibt der Beitrag Immobilienbewertung im Landkreis Erding.
Über die Kreisstadt hinaus bin ich regelmäßig in Freising, Moosburg an der Isar, Wörth und Dorfen im Einsatz — mit denselben Ortskenntnissen und derselben Datengrundlage.
