AfA-Rechner

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer; der jährliche Betrag mindert als Werbungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung (§ 7 Abs. 4, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG). Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG beträgt die lineare AfA 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Fertigstellung 1925–2022), 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 (40 Jahre) und 3 % bei Fertigstellung ab 2023 (33 Jahre). Das mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen über die gesamte Abschreibungsdauer.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer (50, 40 bzw. 33 Jahre). Ein sachverständiges Gutachten kann diesen Nachweis tragen. Sie können sich jeder im Einzelfall geeigneten Darlegungsmethode bedienen; ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich, Finanzamt und Finanzgericht würdigen das Gutachten (BFH v. 28.07.2021 – IX R 25/19). Auch ein Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV kann genügen, wenn es objektbezogen begründet ist (BFH v. 23.01.2024 – IX R 14/23; FG Münster v. 02.04.2025 – 14 K 654/23 E); der bloße Verweis auf die Modellwerte der ImmoWertV genügt nicht. Die engeren Anforderungen des BMF-Schreibens v. 22.02.2023 hat die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben v. 01.12.2025 aufgehoben. Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto höher der individuelle AfA-Satz: Bei 25 Jahren RND beispielsweise 4 % statt 2 % p. a. (100 % ÷ 25 Jahre).

Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Das Finanzamt unterscheidet zwei Anteile:

• Gebäudeanteil → abschreibbar (Gebäude nutzt sich ab)
• Grundstücksanteil → nicht abschreibbar (Boden verliert nicht an Wert)

Der Grundstücksanteil hängt stark von der Lage ab: ländlich typisch 5–15 %, Vororte 15–25 %, Städte 25–40 %, Innenstadtlagen 40–60 %, Bestlagen bis 80 %. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude (BFH v. 10.10.2000 – IX R 86/97). Unser Rechner ermittelt daraus automatisch Ihre persönliche AfA-Basis.

Die Kosten hängen vom Bewertungsobjekt ab; nach der kostenlosen Vorprüfung erhalten Sie ein verbindliches Festhonorar. Bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten in der Regel als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Der Rechner zeigt, nach welcher Zeit die jährliche Mehr-Entlastung die eingegebenen Gutachtenkosten erreicht – eine Modellrechnung, keine Zusage.

Das Potenzial ist typischerweise am größten bei:

• Wohngebäuden ab ca. 30 Jahren Gebäudealter ohne Kernsanierung
• Immobilien mit erkennbarem Sanierungsbedarf oder -rückstand
• Höheren Kaufpreisen mit großem Gebäudeanteil
• Einem persönlichen Steuersatz ab ca. 35 %

Bei Neubauten (Baujahr nach 2000) und geringen Kaufpreisen ist der Effekt oft gering. Für ab 2023 fertiggestellte Gebäude gilt bereits der gesetzliche Satz von 3 % (33 Jahre); bei Baubeginn ab Oktober 2023 kann zudem die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommen.

Ein Gutachten wirkt nur, wenn die Restnutzungsdauer unter der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Bei Wohngebäuden legt die ImmoWertV eine Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde (Anlage 1 ImmoWertV); ohne Modernisierung liegt die Restnutzungsdauer damit erst ab einem Gebäudealter von rund 30 Jahren unter 50 Jahren.

• Wohngebäude, fertiggestellt 1925–2022 (gesetzlich 50 J., 2 %): ab ca. 30 Jahren Gebäudealter, spürbarer Effekt meist ab 35–40 Jahren
• Fertigstellung vor 1925 (40 J., 2,5 %): fast immer, außer nach Kernsanierung
• Fertigstellung ab 2023 (33 ⅓ J., 3 %): praktisch nie
• Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen (33 ⅓ J., 3 %): Bürogebäude (Modell-GND 60 J.) ab ca. 27 Jahren, Handels- und Lagergebäude (30–40 J.) deutlich früher

Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV) und verschieben die Schwelle nach oben; nach einer Kernsanierung kommt ein Gutachten in der Regel nicht in Betracht. Die jährliche Mehr-AfA beträgt Gebäudewert × (1/RND − 1/50): Bei 300.000 EUR Gebäudeanteil und 30 Jahren RND sind das rund 4.000 EUR AfA mehr pro Jahr, bei 45 Jahren RND nur rund 670 EUR.

Genau so lange, wie die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer andauert. Beträgt die RND laut Gutachten z. B. 28 Jahre und erkennt das Finanzamt sie an, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Die gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer wird einmalig gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen und der AfA-Bemessung für die Folgejahre zugrunde gelegt. Bei einem zurückliegenden Kauf wird der noch nicht abgeschriebene Restwert auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG; Beginn der Nutzungsdauer mit der Anschaffung, § 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Es entsteht ein Stundungs- bzw. Liquiditätseffekt: Die Summe der AfA bleibt gleich, sie fällt nur früher an. Bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren erhöht die zusätzliche AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 3 S. 4 EStG).

Nein. Der Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Er berechnet keine rechtlich verbindliche AfA-Grundlage und berücksichtigt keine individuellen steuerlichen Besonderheiten. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre steuerliche Entscheidung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater sowie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch einen fachlich geeigneten Sachverständigen.