Insolvenzverfahren stellen besondere Anforderungen an Immobiliengutachten: Der Zeitdruck ist oft hoch, die Objektunterlagen sind häufig lückenhaft, und das Gutachten muss sowohl dem Insolvenzgericht als auch potenziellen Bietern und Gläubigern als belastbare Entscheidungsgrundlage dienen.
Wir arbeiten seit Jahren regelmäßig für Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter und Betreuungsbehörden. Wir sind mit den Besonderheiten von Insolvenzimmobilien vertraut — eingeschränkte Mitwirkung des Schuldners, fehlende Unterlagen, kurzfristige Verwertungsfristen — und richten unsere Arbeitsweise entsprechend aus.
Grundlage der Verwertung ist regelmäßig ein Verkehrswertgutachten.
Für Gerichte, Notariate und Behörden gibt es einen eigenen Bereich zu Gutachten für Gerichte und Behörden.
Verkehrswertfestsetzung im Versteigerungsverfahren
Im Zwangsversteigerungsverfahren setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG fest. Grundlage ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten; die Beteiligten werden vorher angehört. Diese Festsetzung ist keine Formalie, sondern die Bezugsgröße für den gesamten weiteren Verlauf — an ihr hängen die Wertgrenzen, an denen ein Zuschlag scheitern kann.
Warum die festgesetzte Wertgrenze über die Verwertung entscheidet
Bleibt das Meistgebot im ersten Termin unter der Hälfte des festgesetzten Verkehrswerts, ist der Zuschlag nach § 85a Abs. 1 ZVG von Amts wegen zu versagen. Unterhalb von sieben Zehnteln kann ein nicht gedeckter Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). Im zweiten Termin greifen diese Grenzen nicht mehr.
Für die Verwertung heißt das: Ein zu niedrig angesetzter Verkehrswert verschenkt Masse, ein zu hoch angesetzter führt zu ergebnislosen Terminen und Zeitverlust. Wie die Wertgrenzen im Einzelnen wirken, ist ausführlich dargestellt im Beitrag Verkehrswert und Zwangsversteigerung.
Zusammenspiel mit dem Gericht
Wird der Sachverständige vom Gericht bestellt, richtet sich der Auftrag nach dem Beweisbeschluss. Dazu gehören der Ortstermin — auch bei eingeschränkter Mitwirkung des Schuldners —, die schriftliche Erstattung des Gutachtens und auf Anforderung die mündliche Erläuterung im Termin. Ergänzungsfragen der Beteiligten werden schriftlich beantwortet.
Steht ein bereits vorliegendes Wertgutachten fachlich in Frage, sind die Möglichkeiten dargestellt unter Ober-, Schieds- und Gerichtsgutachten.
Honorar: JVEG oder Festpreis
Für gerichtlich oder behördlich bestellte Sachverständige gilt das Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG). Bei Direktbeauftragung durch Insolvenzverwalter, Rechtsanwälte oder Notare gilt dagegen ein frei vereinbarter Festpreis auf Grundlage der Honorartafel für das Verkehrswertgutachten.
Bitte teilen Sie beim Erstkontakt mit, ob ein gerichtliches oder ein privates Mandat vorliegt — davon hängt die Abrechnung ab.
