Marktbericht München 2026/Q1

Das Wichtigste in Kürze

• Preise ziehen weiter moderat an: Der vdp-Index Wohnen gesamt für München steigt auf 98,40 Punkte (2022=100) und liegt damit +0,6 % über dem Vorquartal sowie +3,5 % über dem Vorjahr – knapp unter dem Top-7-Benchmark von 99,70 Punkten.
• Finanzierung bleibt teuer: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit über 10 Jahren Zinsbindung erreicht 3,80 % p.a. (+0,08 pp QoQ, +0,32 pp YoY), während der EZB-Leitzins seit vier Quartalen bei 2,15 % verharrt.
• Mieten treiben den Markt: Die Münchner Neuvertragsmieten (Mehrfamilienhäuser) legen auf 115,80 Punkte zu (+0,7 % QoQ, +2,8 % YoY).
• Investmentsegment robust: Die Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser in München steigen auf 99,30 Punkte (+3,9 % YoY), gestützt durch weiter sinkende Liegenschaftszinssätze (Index 116,50; –1,1 % YoY).
• Neubau bricht ein: Die Baufertigstellungen in Bayern fallen auf 46.190 Wohnungen (–13,9 % YoY, Stand 2025/Q4), während baureifes Land mit 273,13 EUR/m² um +9,8 % teurer wird.

Marktumfeld: Zinsen, Inflation, Finanzierung

Das Finanzierungsumfeld bleibt im ersten Quartal 2026 angespannt. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über 10 Jahre steigt auf 3,80 % p.a. und setzt damit seinen Aufwärtstrend fort (+0,08 pp gegenüber dem Vorquartal, +0,32 pp gegenüber dem Vorjahr). Nach dem Zwischentief von 3,39 % im vierten Quartal 2024 haben die langfristigen Baufinanzierungszinsen über fünf Quartale kontinuierlich angezogen. Auch der Effektivzins im Neugeschäft liegt mit 3,75 % p.a. leicht höher (+0,04 pp QoQ, +0,17 pp YoY).

Getrieben wird diese Entwicklung weniger von der Notenbank als vom Kapitalmarkt: Der EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) verharrt zum vierten Quartal in Folge bei 2,15 % (±0,00 pp QoQ), liegt damit aber –0,50 pp unter dem Vorjahr. Demgegenüber steigt die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen im Quartalsdurchschnitt auf 2,88 % p.a. (+0,12 pp QoQ, +0,35 pp YoY) – seit dem Tief von 2,27 % im dritten Quartal 2024 ein klarer Aufwärtstrend, der die Refinanzierungskosten der Banken und damit die Bauzinsen prägt.

Die Inflation bleibt oberhalb des Notenbankziels: Die Verbraucherpreis-Inflation liegt bei 2,23 % ggü. Vorjahr (+0,10 pp QoQ, –0,04 pp YoY), die Mietpreis-Inflation (HVPI Wohnungsmieten) bei 2,20 % ggü. Vorjahr (+0,03 pp QoQ, +0,20 pp YoY). Beide Werte sind bereits Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr. Die Kombination aus stabilem Leitzins, aber steigenden Kapitalmarktzinsen und hartnäckiger Inflation hält das Finanzierungsfenster für Käufer eng.

Wohnimmobilien in München: Kaufmarkt

Der Münchner Kaufmarkt zeigt sich weiter auf Erholungskurs. Der vdp-Index Wohnen gesamt für München steigt auf 98,40 Punkte (2022=100; +0,6 % QoQ, +3,5 % YoY) und liegt damit noch knapp unter dem Referenzniveau des Jahres 2022. Der Top-7-Benchmark notiert mit 99,70 Punkten etwas höher (+0,8 % QoQ, +2,7 % YoY) – München bleibt hier also leicht hinter dem Durchschnitt der großen Städte zurück, holt jedoch beim Jahreswachstum auf.

Nach Segmenten differenziert sich das Bild: Der vdp-Index Eigentumswohnungen München erreicht 96,20 Punkte (+0,3 % QoQ, +2,3 % YoY) und hat sich seit dem Wert von 90,50 im zweiten Quartal 2024 kontinuierlich erholt. Der vdp-Index Eigenheime München liegt mit 93,70 Punkten etwas niedriger (+0,5 % QoQ, +0,8 % YoY); dieser Wert markiert zugleich eine Rückkehr auf das Niveau des dritten Quartals 2025 nach dem Rücksetzer auf 93,20 zum Jahresende 2025. Der zusammenfassende vdp-Index selbst genutztes Wohneigentum gesamt steht bei 95,30 Punkten (+0,3 % QoQ, +1,7 % YoY). Sämtliche Wohnsegmente notieren damit weiterhin unter dem Niveau von 2022.

Im gesamtdeutschen Vergleich verläuft die Erholung ähnlich, teils sogar dynamischer: Der vdp-Index Eigentumswohnungen Deutschland liegt bei 97,70 Punkten (+0,7 % QoQ, +2,8 % YoY) und damit oberhalb des Münchner Wertes. Der Bundesbank-Preisindex Eigentumswohnungen für die 7 Großstädte (Jahreswert, Stand 2025/Q4) erreicht 94,00 Punkte (+1,4 % YoY), der entsprechende Häuser-Index 93,90 Punkte (+0,2 % YoY) – beide klar unter dem Höchststand von 100,00 im Jahr 2022. Als deutsche Referenz steigt der Häuserpreisindex Destatis auf 100,50 Punkte (+0,3 % QoQ, +1,4 % YoY). Dabei wächst der Teilindex neu erstellte Wohnimmobilien mit 101,90 Punkten (+1,2 % QoQ, +2,1 % YoY) spürbar stärker als der Bestand (100,20 Punkte, +0,1 % QoQ, +1,2 % YoY) – ein Reflex der gestiegenen Baukosten.

Mietmarkt

Der Mietmarkt bleibt der zentrale Preistreiber. Der vdp-Index Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München steigt auf 115,80 Punkte (2022=100; +0,7 % QoQ, +2,8 % YoY). Seit dem zweiten Quartal 2024 (109,00) verzeichnet die Reihe einen ununterbrochenen Anstieg und liegt inzwischen deutlich über dem Niveau von 2022 – Ausdruck eines anhaltend knappen Angebots bei stabiler Nachfrage.

Auch auf Landesebene setzt sich der Aufwärtstrend fort: Der Index der Nettokaltmieten für Bayern erreicht 112,60 Punkte (+0,5 % QoQ, +2,1 % YoY) und steigt damit seit Quartalen kontinuierlich. Die Diskrepanz zwischen dem dynamischeren Münchner Neuvertragsindex und dem breiteren bayerischen Bestandsmietenindex verdeutlicht die besondere Anspannung im Ballungsraum, in dem Neuvermietungen überdurchschnittlich stark verteuern.

Mehrfamilienhäuser und Investment

Das Investmentsegment präsentiert sich robust. Der vdp-Index Kapitalwerte Mehrfamilienhäuser in München steigt auf 99,30 Punkte (+0,6 % QoQ, +3,9 % YoY) und nähert sich nach dem Tief von 90,60 im zweiten Quartal 2024 wieder dem Niveau von 2022. Auf Ebene der sieben Großstädte notiert der Bundesbank-Preisindex Mehrfamilienhäuser mit 99,70 Punkten (+0,6 % QoQ, +2,3 % YoY) ähnlich.

Gestützt wird diese Erholung durch die Zinsseite der Bewertung: Der vdp-Index Liegenschaftszinssatz Mehrfamilienhäuser München liegt bei 116,50 Punkten und ist gegenüber dem Vorquartal unverändert (±0,0 % QoQ), gegenüber dem Vorjahr jedoch um –1,1 % gesunken. Da ein steigender Index höhere Liegenschaftszinsen und damit tendenziell sinkende Kapitalwerte bedeutet, wirkt der seit dem zweiten Quartal 2024 (120,20) rückläufige Liegenschaftszinssatz stützend auf die Bewertungen. Die weiter steigenden Neuvertragsmieten und die sinkenden Liegenschaftszinsen kompensieren im Ergebnis das höhere Zinsumfeld an den Kapitalmärkten – die Kapitalwerte legen daher trotz gestiegener Bauzinsen zu.

Gewerbeimmobilien

Im gewerblichen Bereich bleibt das Bild verhaltener und uneinheitlich. Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) notiert bei 85,00 Punkten (+0,2 % QoQ, –0,2 % YoY) und bewegt sich seit rund einem Jahr weitgehend seitwärts auf niedrigem Niveau – deutlich unter dem Referenzwert von 2022. Der Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) liegt bei 84,20 Punkten und gibt gegenüber dem Vorquartal leicht nach (–0,7 % QoQ), zeigt im Jahresvergleich aber mit +4,6 % die klar stärkere Erholung. Nach dem Zwischenhoch von 84,80 im vierten Quartal 2025 markiert der aktuelle Wert einen leichten Rücksetzer, bleibt jedoch spürbar über dem Vorjahresniveau. Beide Gewerbesegmente notieren weiterhin unter dem Niveau von 2022.

Neubau, Bauland und Wohnungsbestand

Die Angebotsseite bleibt der wunde Punkt des Marktes. Die Baufertigstellungen von Wohnungen in Bayern fallen im Jahreswert (Stand 2025/Q4) auf 46.190 Wohnungen (–13,9 % YoY) – der dritte Rückgang in Folge seit dem Höchststand von 63.858 im Jahr 2023. Ein Hoffnungssignal liefern die Baugenehmigungen, die mit 52.945 Wohnungen erstmals wieder zulegen (+5,9 % YoY) nach dem Tief von 49.992 im Vorjahr; als Frühindikator deuten sie auf eine mögliche Stabilisierung der Bautätigkeit hin, liegen aber weiterhin klar unter dem Niveau von 74.658 aus 2022.

Die Kostenseite bremst den Neubau zusätzlich: Der Baupreisindex Wohngebäude steigt auf 137,00 Punkte (+1,5 % QoQ, +3,3 % YoY) und verteuert sich kontinuierlich weiter. Parallel klettert der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land in Bayern (Jahreswert, Stand 2025/Q4) auf 273,13 EUR/m² (+9,8 % YoY) und übertrifft damit sogar den Wert von 263,61 EUR/m² aus 2022. Der Wohnungsbestand in Bayern wächst nur langsam auf 6.664.961 Einheiten (+0,7 % YoY). Steigende Bau- und Grundstückskosten bei gleichzeitig rückläufigen Fertigstellungen halten das strukturelle Angebotsdefizit im Ballungsraum München aufrecht.

Aktuelle Entwicklungen

Aus dem regionalen Umfeld sind mehrere Themen relevant, die mittelbar auf Stadtentwicklung und Standortqualität wirken. In München zeichnet sich über ein Bürgerbegehren zusätzlicher Handlungsdruck bei der Innenstadtbegrünung ab; diskutiert wird die Verbindung von Parkraummanagement und der Pflanzung tausender zusätzlicher Bäume. Zugleich bleibt die Grundwassersituation nach einer trockenen Phase angespannt, was das Thema Klimaanpassung im städtischen Raum weiter in den Vordergrund rückt – beides Faktoren, die langfristig auf Flächennutzung, Bauplanung und Lagequalität einzahlen.

Auf gesamtwirtschaftlicher Ebene bleibt die Inflation ein Aufmerksamkeitsthema, und an den Aktienmärkten sorgen geopolitische Unsicherheiten sowie Zinssorgen zeitweise für Korrekturbewegungen – ein Umfeld, das die im Datenteil dokumentierte Aufwärtsbewegung der Kapitalmarktzinsen einordnet. Im gewerblichen Projektgeschäft verdeutlichen anhaltende Schwierigkeiten bei prominenten Großvorhaben die weiterhin herausfordernden Rahmenbedingungen für spekulative Entwicklungen. Die genannten Meldungen dienen ausschließlich der qualitativen Einordnung und fließen nicht in die Kennzahlen dieses Berichts ein.

Ausblick und Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt setzt im ersten Quartal 2026 seine moderate Erholung fort. Steigende Preise über nahezu alle Wohnsegmente – vom vdp-Index Wohnen gesamt (98,40 Punkte) über Eigentumswohnungen (96,20 Punkte) bis zu den Kapitalwerten für Mehrfamilienhäuser (99,30 Punkte) – treffen auf ein weiterhin restriktives Finanzierungsumfeld mit Bauzinsen von 3,80 % p.a. und steigenden Bundesanleiherenditen (2,88 % p.a.). Der stabile EZB-Leitzins von 2,15 % bietet dabei keinen zusätzlichen Rückenwind über den Geldmarkt, während die Kapitalmarktzinsen die Richtung vorgeben.

Getragen wird die Erholung vor allem von der Mietdynamik: Mit Neuvertragsmieten von 115,80 Punkten in München und einem strukturell knappen Angebot – dokumentiert durch die auf 46.190 gefallenen Baufertigstellungen und weiter steigende Bau- und Baulandpreise – bleibt der Nachfragedruck hoch. Die anziehenden Baugenehmigungen (+5,9 % YoY) sind ein erstes vorsichtiges Signal für eine mögliche Angebotsstabilisierung, entfalten aber erst mit erheblicher zeitlicher Verzögerung Wirkung. Im Vergleich zu den Top-7-Städten und zum gesamtdeutschen Durchschnitt bewegt sich München im Gleichschritt, beim Preisniveau der Wohnsegmente teils leicht hinter der Bundesreferenz. Gewerbeimmobilien bleiben – insbesondere im Bürosegment – das schwächere Feld. Unter dem Strich zeichnet sich für 2026 ein Markt ab, der von knappem Angebot und robusten Mieten gestützt wird, dessen Preisdynamik aber durch die hohen Finanzierungskosten gedeckelt bleibt.

Kennzahlen auf einen Blick