Mit zwei Beschlüssen vom 27. Mai 2024 (II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)) hat der Bundesfinanzhof die Vollziehung zweier Grundsteuerwertbescheide aus dem Bundesmodell ausgesetzt – und dabei die Marke gesetzt, an der sich die neue Grundsteuerbewertung seither messen lassen muss: Übersteigt der festgestellte Grundsteuerwert den nachweisbaren gemeinen Wert um 40 Prozent oder mehr, muss der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert nachweisen können.
Der Fall
In beiden Verfahren aus Rheinland-Pfalz wehrten sich Eigentümer im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes gegen ihre neuen Grundsteuerwertbescheide. In einem der Fälle ging es um ein Einfamilienhaus des Baujahrs 1880, das seit Jahrzehnten nicht mehr durchgreifend renoviert worden war – die typisierte Bewertung nach Bodenrichtwert, Fläche und statistischer Nettokaltmiete ließ den schlechten Zustand vollständig unberücksichtigt. Die Antragsteller machten geltend, die festgestellten Grundsteuerwerte lägen weit über dem, was ihre Grundstücke tatsächlich wert seien. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hatte die Vollziehung bereits ausgesetzt; dagegen zog die Finanzverwaltung vor den Bundesfinanzhof.
Die Entscheidung
Der BFH wies die Beschwerden der Finanzverwaltung zurück und bestätigte die Aussetzung der Vollziehung. Im Einzelnen:
Übermaßverbot begrenzt die Typisierung: Der Gesetzgeber darf bei der Grundsteuer in großem Umfang typisieren. Das verfassungsrechtliche Übermaßverbot verlangt aber, dass der Steuerpflichtige einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden gemeinen Wert nachweisen kann – die Bewertungsvorschriften sind entsprechend verfassungskonform auszulegen.
Die 40-Prozent-Marke: Erheblich und damit korrekturbedürftig ist die Abweichung jedenfalls dann, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachweisbaren gemeinen Wert um 40 Prozent oder mehr übersteigt.
Kein Vollbeweis im Eilverfahren: Für die Aussetzung der Vollziehung genügt es, die erhebliche Abweichung substantiiert darzulegen – ein förmliches Sachverständigengutachten ist erst im Hauptsacheverfahren erforderlich.
Verfassungsfrage offengelassen: Ob das Bundesmodell insgesamt verfassungsgemäß ist, ließ der Senat ausdrücklich offen. Diese Antwort gab er erst im November 2025 mit den Urteilen um II R 25/24 – zugunsten des Modells, aber unter Bestätigung genau dieser Nachweismöglichkeit.
Was das für Immobilieneigentümer bedeutet
Die Beschlüsse haben die Grundsteuerbewertung nachhaltiger verändert als manches Hauptsacheurteil:
- Gesetzliche Verankerung: Mit dem Jahressteuergesetz 2024 hat der Gesetzgeber die Rechtsprechung übernommen. Seither regelt § 220 Absatz 2 BewG den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ausdrücklich – mit exakt der 40-Prozent-Schwelle aus den Beschlüssen.
- Nachweisführung: Anerkannt sind das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen sowie ein zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis.
- Verwaltung zieht mit: Bereits seit den koordinierten Ländererlassen vom Juni 2024 gewährt die Finanzverwaltung Aussetzung der Vollziehung, wenn die 40-Prozent-Überschreitung schlüssig dargelegt wird.
- Nur im wertabhängigen Modell: Die Grenze gilt für das Bundesmodell. Die Flächenmodelle etwa in Bayern kennen keinen Grundsteuerwert im Wertsinne; Baden-Württemberg hat für seinen Bodenwert eine eigene 30-Prozent-Regel.
Fazit
II B 78/23 und II B 79/23 haben die starre Typisierung des Bundesmodells geöffnet: Wer mit Zustand, Lage oder Belastungen seines Grundstücks deutlich unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt, hat seither einen klaren Hebel. Die 40-Prozent-Grenze ist dabei Hürde und Chance zugleich – unterhalb bleibt der typisierte Wert bestehen, oberhalb zwingt der nachgewiesene Wert das Finanzamt zur Korrektur. Ausgangspunkt jeder Prüfung ist ein belastbar ermittelter Verkehrswert.
Aus derselben Rechtsprechungslinie: II R 25/24: Grundsteuer-Bundesmodell ist verfassungsgemäß – BFH schließt die erste Bewährungsprobe ab
Kurz beantwortet in den Fragen und Antworten: Wie hängen Grundsteuerwert und Verkehrswert einer Immobilie zusammen?
Für den belastbaren Nachweis gegenüber Finanzamt, Gericht oder Bank braucht es ein Verkehrswertgutachten.
Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Sie ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen. Für konkrete rechtliche oder steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Fachberater.
