Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Bayern hat als einziges großes Bundesland eine vollständig wertunabhängige Grundsteuer eingeführt: Das Bayerische Grundsteuergesetz (BayGrStG) bemisst die Steuer allein nach Flächen, ohne Bodenwerte, Bodenrichtwerte, Gebäudesubstanz oder Marktlage zu berücksichtigen. Zwei Finanzgerichte haben das Modell als verfassungsgemäß beurteilt: Das Finanzgericht Nürnberg lehnte 2023 einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ab (Az. 8 V 300/23), das Finanzgericht München bestätigte das Modell 2025 in der Hauptsache (Az. 4 K 164/25). Beide Revisionssachen sind beim BFH anhängig (Az. II R 33/25 und II R 40/25).
Das Bayerische Flächenmodell im Überblick
Das BayGrStG verzichtet vollständig auf eine wertorientierte Bewertung. Grundlage der Steuerbemessung sind:
- Äquivalenzbetrag Grund und Boden: 0,04 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche
- Äquivalenzbetrag Gebäude (gewerblich): 0,50 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche
- Äquivalenzbetrag Gebäude (Wohnen): 0,35 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche (Abschlag von 30 Prozent).
Weder Bodenrichtwert noch Lage, Baualter, Energieeffizienz oder Gebäudesubstanz fließen in die Berechnung ein. Regelmäßige Hauptfeststellungen sind nicht vorgesehen. Das Modell ist damit administrativ besonders einfach und stabil – steht aber in der Kritik, die Steuerlast unabhängig von der tatsächlichen Leistungsfähigkeit des Grundstücks zu verteilen.
FG Nürnberg 8 V 300/23 vom 08. August 2023: AdV abgelehnt
Im ersten relevanten FG-Verfahren beantragte ein Eigentümer mehrerer Liegenschaften die Aussetzung der Vollziehung seines Grundsteuerbescheids (§ 69 Abs. 3 FGO), weil er das BayGrStG für verfassungswidrig hielt.
Das FG Nürnberg lehnte den Antrag ab. An der Verfassungsmäßigkeit des BayGrStG bestünden keine ernsthaften Zweifel. Das Gericht stützte sich auf folgende Erwägungen: Der Gesetzgeber habe einen weiten Gestaltungsspielraum bei der Wahl des Bewertungsmaßstabs. Belastungsgrund der Grundsteuer sei die Möglichkeit, die von der Gemeinde bereitgestellte Infrastruktur zu nutzen. Diesen Vorteil bilde die Grundstücksfläche sachgerecht ab – größere Flächen beanspruchen und nutzen kommunale Infrastruktur typischerweise intensiver. Der Verzicht auf eine Lagekomponente sei eine vom Gesetzgeber bewusst getroffene politische Entscheidung, die keinen Verfassungsverstoß darstelle.
FG München 4 K 164/25 vom 13. August 2025: Klage in der Hauptsache abgewiesen
Das Finanzgericht München entschied als erstes deutsches Finanzgericht in der Hauptsache über das Bayerische Flächenmodell und wies die Klage eines Grundstückseigentümers ab. Die zugelassene Revision führt zur Anhängigkeit beim BFH (Az. II R 40/25).
Die amtlichen Leitsätze lauten:
„Die Vorschriften des BayGrStG zur Ermittlung der Äquivalenzbeträge für die Grundsteuer B sind formell und materiell verfassungsgemäß, insbesondere nicht gleichheitswidrig.“
„Die Ausgestaltung der Grundsteuer B als wertunabhängiges Flächenmodell liegt im Entscheidungsspielraum des bayerischen Gesetzgebers.“
Das Gericht begründet dies mit dem Äquivalenzprinzip: Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, die nicht an individuelle Leistungsfähigkeit, sondern an die Nutzungsmöglichkeit der gemeindlichen Infrastruktur anknüpft. Größere Grundstücke und Gebäude können diese Infrastruktur typischerweise umfassender nutzen – daher sei eine flächenbasierte Bemessung sachgerecht. Dass reiche Eigentümer in Bestlagen (Nürnberger Innenstadt, Münchner Stadtgebiet) und ärmere Eigentümer in Randlagen die Steuer pro Quadratmeter identisch berechnet bekommen, sei im Rahmen der zulässigen Typisierung hinnehmbar. Für Härtefälle sieht Art. 8 BayGrStG einen Erlassmechanismus vor.
Offene BFH-Revisionen und Perspektive
Beide bayerischen FG-Urteile haben eine BFH-Revision ausgelöst (Az. II R 33/25 für FG München 4 K 702/23, Az. II R 40/25 für FG München 4 K 164/25). Eine mündliche Verhandlung beim BFH wird voraussichtlich nicht vor 2027 stattfinden. Bis zur höchstrichterlichen Entscheidung haben Eigentümer die Möglichkeit, Einspruch gegen ihre Grundsteuerbescheide einzulegen und ein Ruhen des Verfahrens nach § 363 Abs. 2 Satz 2 AO zu beantragen, sofern die Revision als Musterverfahren anerkannt wird.
Bedeutung für die Bewertungspraxis
Für Immobiliensachverständige und Steuerberater in Bayern ist das Flächenmodell zunächst eine Entlastung: Eine komplexe Verkehrswertermittlung ist für die Grundsteuer nicht erforderlich. Gleichwohl bleiben Gutachten relevant, wenn Eigentümer einen Erlass nach Art. 8 BayGrStG anstreben oder wenn die grundsteuerliche Belastung im Rahmen von Kauf- oder Ertragswertkalkulationen zu berücksichtigen ist. Bis zur BFH-Entscheidung bleibt das bayerische Grundsteuerrecht verfassungsrechtlich in der Schwebe – ein Aspekt, der bei Immobilienkäufen und Portfoliobewertungen bedacht werden sollte.
