Eine Immobiliengesellschaft hält ihre Objekte zum beizulegenden Zeitwert in der Bilanz. Ein Verkehrswertgutachten liegt vor, erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, methodisch sauber nach ImmoWertV. Und dennoch verlangt der Abschlussprüfer die Plausibilisierung von Wertgutachten durch einen weiteren Sachverständigen.

Auf Seiten der Bilanzierenden – und bisweilen auch beim ursprünglichen Gutachter – löst das regelmäßig Irritation aus. Wird hier die Qualifikation des Kollegen angezweifelt? Genügt ein öffentlich bestelltes Gutachten nicht?

Der Kern: Die Plausibilisierung ist kein Misstrauensvotum. Sie folgt daraus, dass ein von der bilanzierenden Seite beauftragtes Gutachten für den Prüfer kein eigener Prüfungsnachweis sein kann – unabhängig davon, wie sorgfältig es erstellt wurde.

Das Gutachten ist Prüfungsgegenstand, nicht Prüfungsnachweis

Der Wertansatz einer Immobilie im Jahresabschluss ist eine bilanzielle Schätzung des Managements. Dass sich das Management dabei eines externen Sachverständigen bedient, ändert daran nichts: In der Terminologie der Prüfungsstandards handelt es sich um einen Sachverständigen des Unternehmens – beauftragt, instruiert und vergütet von der bilanzierenden Seite. Sein Gutachten ist damit Bestandteil der zu prüfenden Rechnungslegung, nicht ein vom Prüfer erlangter Nachweis.

Die Standards ziehen daraus eine klare Konsequenz. Nach ISA 500 muss der Abschlussprüfer, wenn Informationen unter Verwendung der Arbeit eines Unternehmenssachverständigen erstellt wurden, dessen Kompetenz und Objektivität würdigen, die Angemessenheit der angewandten Methodik beurteilen und die verwendeten Ausgangsdaten prüfen. Für geschätzte Werte einschließlich Zeitwerten verlangen ISA 540 und IDW PS 314 n. F. eigenständige Prüfungshandlungen zu Methode, Annahmen und Daten. Bei Unternehmen, die nach US-Standards geprüft werden, greifen mit AS 1105, AS 2501 und AS 1210 inhaltlich vergleichbare Anforderungen.

Ein Prüfungsurteil, das sich darauf beschränkte, eine gutachterlich ermittelte Zahl zu übernehmen, wäre nach keinem dieser Regelwerke tragfähig.

Warum ausgerechnet Immobilienwerte im Fokus stehen

Immobilienbewertungen vereinen mehrere Eigenschaften, die sie prüferisch heikel machen. Der beizulegende Zeitwert wird nach IFRS 13 regelmäßig der Stufe 3 der Bewertungshierarchie zugeordnet: Es gibt keine beobachtbaren Marktpreise für das konkrete Objekt, der Wert entsteht nahezu vollständig aus Annahmen. Wird zusätzlich das Fair-Value-Modell nach IAS 40 angewendet, laufen sämtliche Wertänderungen erfolgswirksam durch die Gewinn- und Verlustrechnung. Die Bewertung bestimmt damit unmittelbar das ausgewiesene Ergebnis.

Hinzu kommt die Hebelwirkung der Eingangsgrößen. Eine Veränderung des Liegenschaftszinssatzes um einen halben Prozentpunkt, eine um zehn Prozent abweichende nachhaltige Marktmiete oder eine anders eingeschätzte Restnutzungsdauer verschieben den Ertragswert oft um Beträge, die für sich genommen wesentlich sind. Bei Immobiliengesellschaften und Fonds ist der Bilanzposten zudem häufig der größte überhaupt. Wo Wesentlichkeit, Ermessensspielraum und Ergebniswirksamkeit zusammentreffen, ordnet der Prüfer den Sachverhalt regelmäßig als bedeutsames Risiko ein – mit entsprechend intensiven Prüfungshandlungen.

Was die Plausibilisierung von Wertgutachten konkret umfasst

Eine Plausibilisierung ist keine pauschale Zweitmeinung, sondern eine strukturierte Überprüfung entlang der werttreibenden Elemente. Typischerweise umfasst sie:

  • die Eignung und Konsistenz der gewählten Verfahren, einschließlich der Begründung von Abweichungen gegenüber dem Vorjahr,
  • die Angemessenheit der wesentlichen Annahmen – nachhaltige Marktmiete, Leerstand und Mietausfallwagnis, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Liegenschaftszinssatz,
  • die Relevanz, Aktualität und Herkunft der herangezogenen externen Marktdaten, insbesondere von Gutachterausschussdaten, Marktberichten und Vergleichstransaktionen,
  • die rechnerische Richtigkeit und Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung,
  • die Behandlung objektspezifischer Besonderheiten wie Altlastenverdacht, Rechte in Abteilung II des Grundbuchs, Bauschäden oder Mietverhältnisse mit nahestehenden Personen,
  • die Sensitivität des Ergebnisses gegenüber realistisch möglichen Änderungen der Annahmen sowie die daraus folgende Schätzunsicherheit.

Besondere Aufmerksamkeit gilt der Aktualität der Datengrundlage. Werden Vergleichsmieten oder Renditekennwerte aus Marktberichten abgeleitet, die mehrere Jahre vor dem Bewertungsstichtag liegen, ist das ein klassischer Ansatzpunkt für Rückfragen – unabhängig davon, wie sorgfältig das Gutachten im Übrigen gearbeitet ist.

Ein ImmoWertV-Verkehrswert ist nicht automatisch ein IFRS-Fair-Value

Inhaltlich stehen sich der Verkehrswert nach § 194 BauGB und der beizulegende Zeitwert nach IFRS 13 nahe: Beide zielen auf den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis. Deckungsgleich sind sie damit aber nicht. IFRS 13 verlangt ausdrücklich die Bewertung aus Sicht von Marktteilnehmern und – bei nicht finanziellen Vermögenswerten – die Berücksichtigung der höchsten und besten Nutzung. Für den Anhang sind zudem die Zuordnung zur Bewertungshierarchie, die wesentlichen nicht beobachtbaren Inputfaktoren und Sensitivitätsangaben erforderlich.

Ein deutsches Verkehrswertgutachten liefert diese Überleitung nicht von sich aus, weil es dafür nicht erstellt wurde. Welche Anforderungen die Rechnungslegung an ein Bewertungsgutachten stellt, behandelt der Beitrag zur Immobilienbewertung für die Bilanz ausführlich. Zu beurteilen, ob Bewertungsprämissen und Dokumentation den Anforderungen der internationalen Rechnungslegung genügen, ist eine eigenständige fachliche Aufgabe – und ein häufiger Grund für die Einschaltung eines Sachverständigen auf Prüferseite.

Die Rolle des vom Prüfer beauftragten Sachverständigen

Wirtschaftsprüfer sind Fachleute für Rechnungslegung und Prüfung, nicht für Liegenschaftszinssätze und Bodenrichtwertanpassungen. Wo die eigene Sachkunde endet, ziehen sie einen Sachverständigen hinzu, dessen Arbeit sie nach IDW PS 322 beziehungsweise AS 1210 verwerten.

Dessen Auftrag ist eng umrissen und unterscheidet sich deutlich von einer Neubewertung. Erstellt wird kein zweites Vollgutachten und kein Prüfungsurteil, sondern eine gutachterliche Stellungnahme: zur Angemessenheit von Verfahren und Annahmen, zur Belastbarkeit der Marktdaten, zur rechnerischen Richtigkeit – ergänzt um eine unabhängig hergeleitete Bandbreite für die wesentlichen Wertparameter und eine Liste offener Punkte. Die Prüfungsstrategie, die Würdigung dieser Feststellungen und das Prüfungsurteil verbleiben beim Abschlussprüfer.

Was Bilanzierende daraus mitnehmen sollten

Wer weiß, woran der Prüfer ansetzt, kann Reibung vermeiden. Ein Bewertungsgutachten, das für einen prüfungspflichtigen Abschluss bestimmt ist, sollte seine Annahmen nicht nur nennen, sondern herleiten und belegen, aktuelle Marktdaten verwenden, die Auswirkungen realistisch möglicher Abweichungen zeigen und Besonderheiten des Objekts transparent behandeln. Wo mit nahestehenden Personen kontrahiert wird, gehört die Marktüblichkeit der Konditionen ausdrücklich adressiert.

Besonders sorgfältig sollte vorgehen, wer einen Prüferwechsel vor sich hat. Ein neu bestellter Abschlussprüfer kann nicht auf Erkenntnissen aus Vorjahresprüfungen aufsetzen und würdigt Bewertungsmethodik und Annahmen erstmals vollständig eigenständig – mit entsprechend hohem Informationsbedarf. Wer Sicherheit haben möchte, bevor das Gutachten in die Prüfung geht, kann es vorab als Second Opinion überprüfen lassen.

Fazit

Die Plausibilisierung von Wertgutachten ist der Regelfall, nicht die Ausnahme. Sie folgt daraus, dass der Immobilienwert eine ermessensbehaftete Schätzung der bilanzierenden Seite ist und ein von dieser Seite beauftragtes Gutachten deshalb kein ausreichender Prüfungsnachweis sein kann. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung belegt die Qualifikation des Erstellers – sie ersetzt nicht die Prüfungssicherheit, die der Abschlussprüfer eigenständig erlangen muss.

Für die Praxis heißt das: Je nachvollziehbarer ein Gutachten Annahmen herleitet, Marktdaten belegt und Schätzunsicherheiten offenlegt, desto schlanker verläuft die Prüfung. Und je klarer der Auftrag des prüferseitigen Sachverständigen abgegrenzt ist, desto schneller liegt eine belastbare Aussage vor.

Die vollständige, für Dritte nachvollziehbare Herleitung liefert das Verkehrswertgutachten.

Rechtlicher Hinweis

Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Sie ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen. Für konkrete rechtliche oder steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Fachberater.