Windenergieanlagen und Windparkflächen bewerten: Nutzungsentgelt, Genehmigung und Repowering

Zwei Hektar Ackerland im Außenbereich, Bodenrichtwert acht Euro je Quadratmeter. Auf der Fläche steht eine Windenergieanlage, und der Eigentümer erhält dafür ein jährliches Nutzungsentgelt, das den Bodenwert der gesamten Flur um ein Vielfaches übersteigt. Wer hier den Bodenrichtwert ansetzt, verfehlt den Verkehrswert nicht um Prozente, sondern um Größenordnungen.

Windenergieanlagen und Windparkflächen bewerten heißt deshalb zuerst: sauber trennen. Bewertet wird nicht der Wind und nicht das Unternehmen, sondern ein Grundstück, dessen Ertragsfähigkeit aus einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung und einem langfristigen Vertragswerk stammt.

Drei Ebenen, die nicht vermengt werden dürfen

Bevor ein einziger Zahlungsstrom kapitalisiert wird, ist zu klären, was überhaupt Gegenstand der Wertermittlung ist. Es gibt drei Ebenen mit völlig unterschiedlichen Wertmaßstäben.

• Das Grundstück – die Standort-, Abstands- und Zuwegungsflächen samt der darauf lastenden Rechte. Nach § 194 BauGB ist genau das der Gegenstand des Verkehrswerts.
• Die Anlage – Turm, Fundament, Gondel und Rotor sind Betriebsvorrichtungen; sie stehen regelmäßig im Eigentum des Betreibers und gehören nicht zum Grundvermögen.
• Die Projektgesellschaft – Genehmigung, Einspeise- oder Abnahmeverträge, Finanzierung und Betriebsführung. Ihr Wert ist eine Unternehmensbewertung und keine Grundstücksbewertung.

Ein Gutachten, das diese Ebenen mischt, wird für jeden Zweck unbrauchbar: für die Erbschaftsteuer, für die Finanzierung und erst recht für einen Kaufvertrag.

Die Flächenrollen im Windpark

Ein Windpark braucht deutlich mehr Fläche als die Standorte selbst, und jede Rolle wird anders vergütet.

• Standortfläche

  • Fundament, Kranstellfläche und Montagefläche, je Anlage rund ein halber Hektar
  • Trägt das Hauptentgelt, meist als Anteil an den Stromerlösen mit vereinbarter Mindestzahlung
  • Während des Betriebs landwirtschaftlich nicht nutzbar

• Abstands- und Überstreichungsflächen

  • Nachbarflächen, auf denen Abstandsflächen oder der Rotorüberstrich zu dulden sind
  • Gesichert durch Baulast und beschränkt persönliche Dienstbarkeit
  • Die Duldung wird gesondert vergütet und mindert die Bebaubarkeit der belasteten Fläche

• Zuwegung

  • Schwerlastfähige Wege für Errichtung, Wartung und späteren Rückbau
  • Dauerhafte Belastung, häufig mit Ausbaupflicht und Unterhaltungsregelung
  • Für die Wertermittlung ein eigener, meist unterschätzter Posten

• Kabeltrasse

  • Verbindung zum Umspannwerk, oft über mehrere Kilometer und viele Eigentümer
  • Einmalentschädigung oder laufendes Entgelt, gesichert per Dienstbarkeit
  • Rangstelle im Grundbuch ist zu prüfen, sie wirkt auf die Beleihbarkeit

• Ausgleichsflächen

  • Naturschutzrechtlicher Ausgleich, dauerhaft in der Nutzung festgelegt
  • Die Bindung ist grundstücksbezogen und überdauert den Betrieb der Anlage
  • Wertmindernd, sofern sie nicht durch ein laufendes Entgelt aufgewogen wird

Der Werttreiber: Nutzungsentgelt und Ertragsprognose

Das Entgelt für die Standortfläche wird in aller Regel als Anteil an den Stromerlösen vereinbart, abgesichert durch eine Mindestpacht. In manchen Verträgen kommt eine Beteiligung der Nachbarn oder der Standortgemeinde hinzu. Für die Bewertung sind fünf Punkte maßgeblich:

• Ertragsprognose des Standorts – Windgutachten weisen den erwarteten Jahresertrag mit Überschreitungswahrscheinlichkeiten aus. Für eine vorsichtige Bewertung ist der konservative Wert zu verwenden, nicht der Erwartungswert.
• Vergütungsseite – Zuschlag aus der Ausschreibung nach dem EEG, direkte Vermarktung oder ein langfristiger Stromliefervertrag. Die Restlaufzeit der gesicherten Vergütung ist die eigentliche Zäsur im Zahlungsstrom.
• Vertragslaufzeit – üblich sind zwanzig Jahre mit Verlängerungsoptionen, die beim Betreiber liegen. Das Ende der Vergütung und das Ende des Nutzungsvertrags fallen selten zusammen.
• Anpassungsklauseln – Indexierung, Nachvergütung bei Repowering und Regelungen für den Fall eines Betreiberwechsels.
• Sicherheiten – Rangstelle der Dienstbarkeit, Rückbaubürgschaft und die Frage, ob der Vertragspartner eine reine Projektgesellschaft ist.

Für die Fläche selbst folgt daraus ein Ertragswert aus kapitalisierten Nutzungsentgelten über die gesicherte Laufzeit, ergänzt um den Restwert der Fläche nach Rückbau. Denselben Aufbau nutzt der Beitrag zur Verkehrswertermittlung von Freiflächen-Photovoltaik, dort allerdings mit deutlich größerem Flächenbedarf und geringerem Entgelt je Hektar.

Die Genehmigung als eigentliches Wirtschaftsgut

Windenergieanlagen mit einer Gesamthöhe von mehr als 50 Metern sind nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz genehmigungsbedürftig. Diese Genehmigung ist anlagen- und standortbezogen, sie geht bei einem Betreiberwechsel auf den Rechtsnachfolger über – und sie ist am Markt der eigentliche Engpass. Genehmigungsfähige Standorte sind knapp, weil Abstandsregelungen, Artenschutz, Flugsicherung, Denkmalschutz und militärische Belange zusammenwirken.

Auf der Planungsebene ist die Windenergie im Außenbereich nach § 35 Absatz 1 Nummer 5 BauGB privilegiert. Die Flächenkulisse steuern die Länder über Ausweisungen, deren Umfang das Windenergieflächenbedarfsgesetz mit verbindlichen Flächenzielen vorgibt. Für die Bewertung heißt das: Ob eine Fläche innerhalb oder außerhalb eines ausgewiesenen Windgebiets liegt, ist eine harte Wertgrenze und keine Nuance. Wo bereits eine Genehmigung vorliegt, ist der Standort ein anderes Wirtschaftsgut als die identische Nachbarfläche ohne Genehmigung.

Rückbau, Sicherheitsleistung und das Ende der Laufzeit

Nach § 35 Absatz 5 BauGB ist die Verpflichtung zum Rückbau nach dauerhafter Aufgabe der Nutzung Voraussetzung der Zulassung, und die Behörde soll die Einhaltung durch eine Sicherheitsleistung sichern. Praktisch bedeutet das drei Prüfpunkte:

• Ist eine Rückbaubürgschaft gestellt, in welcher Höhe und mit welcher Anpassungsklausel?
• Umfasst der Rückbau auch Fundament und Zuwegung oder nur die sichtbaren Teile?
• Wer trägt die Differenz, wenn die tatsächlichen Kosten die Sicherheit übersteigen – der Betreiber oder am Ende der Grundstückseigentümer?

Der dritte Punkt entscheidet über den Restwert der Fläche. Ist der Betreiber eine Projektgesellschaft ohne weiteres Vermögen und die Sicherheit zu knapp bemessen, trägt der Eigentümer ein reales Risiko, das in den Wert gehört.

Repowering: die Verlängerung ist nicht selbstverständlich

Beim Repowering werden Altanlagen durch weniger, aber leistungsstärkere Anlagen ersetzt. Für den Eigentümer ist das die entscheidende Frage nach Ablauf der ersten Laufzeit, denn sie bestimmt, ob der Zahlungsstrom fortgesetzt wird oder endet.

Der Genehmigungsrahmen ist dafür erleichtert worden, weil bei der Prüfung die Vorbelastung durch die Bestandsanlagen berücksichtigt wird. Trotzdem ist Repowering kein Automatismus: Größere Anlagen brauchen größere Abstände, andere Standorte innerhalb der Fläche und eine belastbare Netzanbindung. Für die Bewertung ist deshalb zu unterscheiden zwischen einer bloßen Möglichkeit und einem bereits eingeleiteten Verfahren mit Antrag, Vorbescheid oder unterzeichnetem Nachtragsvertrag. Nur Letzteres ist eine wertrelevante Tatsache, alles andere ist eine Erwartung – und die ist, wenn überhaupt, mit Abschlag anzusetzen.

Welches Wertermittlungsverfahren passt

Für die landwirtschaftliche Seite der Rechnung – Pacht, Ertragsmesszahl und Bewirtschaftungserschwernisse – liefert der Beitrag über landwirtschaftliche Flächen und Betriebe die Grundlagen.

Rechte, Belastungen und Verträge

Die vertragliche Absicherung eines Windparks liegt fast vollständig in Abteilung II des Grundbuchs. Zu prüfen sind Art und Rang der Dienstbarkeiten, Reallasten für die laufenden Zahlungen, Baulasten für Abstandsflächen und Zuwegungen sowie Vorkaufsrechte. Entscheidend ist die Rangstelle: Steht die Dienstbarkeit des Betreibers vor der Grundschuld der finanzierenden Bank, verändert das die Verwertbarkeit des Grundstücks erheblich.

Ebenso wichtig ist der Nutzungsvertrag selbst. Er regelt Laufzeit, Entgeltmechanik, Übertragbarkeit, Rückbau und die Frage, was bei Insolvenz des Betreibers geschieht. Ein Gutachten, das diesen Vertrag nicht ausgewertet hat, beschreibt eine Fläche, aber keinen Wert.

Typische Bewertungsanlässe

• Erbfall und Schenkung – Flächen mit Windenergieanlagen im Nachlass, häufig gemeinsam mit landwirtschaftlichem Vermögen und mit erheblichem Streitpotenzial über den Ansatz.
• Kauf und Verkauf – Flächenankauf durch Projektierer, Verkauf belasteter Flächen und die Bewertung von Vorkaufsrechten.
• Steuer – Kaufpreisaufteilung, Grundsteuer und die Abgrenzung von Grundvermögen und Betriebsvorrichtung.
• Finanzierung – Beleihung belasteter Flächen; die Rangstelle der Dienstbarkeiten ist hier der kritische Punkt.
• Auseinandersetzung – Erbengemeinschaft, Zugewinnausgleich oder Realteilung, wenn ein Windrad auf der Teilungsmasse steht.
• Entschädigung – für Duldungen, Kabeltrassen und Bewirtschaftungserschwernisse.
• Ankaufs- und Folgebewertung für Fonds – bei Immobilien-Sondervermögen nach dem KAGB darf die Gegenleistung den von externen Bewertern ermittelten Wert nicht wesentlich überschreiten (§ 231 KAGB). Die Bewertung erfolgt durch zwei voneinander unabhängige externe Bewerter (§ 249 KAGB), die Fortbewertung im Grundsatz innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten (§ 251 KAGB). Für Spezialfonds im Bereich erneuerbarer Energien sind Vertragsrestlaufzeit, Rückbausicherheit und Genehmigungsstand die kritischen Punkte.

Was ein belastbares Gutachten enthalten muss

• die Zuordnung der Ebenen von Grundstück, Anlage und Betreibergesellschaft, ausdrücklich und begründet,
• den Nutzungsvertrag mit Entgeltmechanik, Laufzeit, Optionen und Übertragbarkeit,
• den Genehmigungsstand einschließlich Nebenbestimmungen zu Betriebszeiten, Schallkontingenten und Abschaltauflagen,
• die Ertragsprognose mit Angabe der zugrunde gelegten Überschreitungswahrscheinlichkeit,
• die Rückbauregelung mit Höhe und Anpassung der Sicherheitsleistung,
• die Grundbuchlage mit Rang der Dienstbarkeiten und Reallasten,
• eine Sensitivitätsrechnung für Ertrag, Strompreis, Restlaufzeit und Diskontierungssatz.

Fazit

Windenergieanlagen und Windparkflächen bewerten heißt, ein Grundstück von einem Betrieb zu trennen und den Wert dort zu suchen, wo er entsteht: in der Genehmigung, im Vertrag und in der Restlaufzeit. Der Bodenrichtwert der umliegenden Flur beschreibt die Ausgangslage, nicht das Ergebnis.

Wer die Zäsur am Ende der Vergütung sauber abbildet, das Rückbaurisiko benennt und Repowering nur dann ansetzt, wenn es belegbar eingeleitet ist, kommt zu einem Wert, der auch einer Prüfung durch Finanzamt oder Bank standhält.

Wie stark der Netzanschluss und die technische Anlage den Wert einer Fläche bestimmen können, zeigt sich noch deutlicher bei Batteriegroßspeichern.

Welche Fassung des Rechts ein Gutachten anzuwenden hat, richtet sich nach dem Wertermittlungsstichtag.