Das Sachwertverfahren beantwortet die Frage: Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten — und welcher Wertanteil verbleibt nach Berücksichtigung von Alter und Zustand? Addiert zum Bodenwert ergibt sich der vorläufige Sachwert, der anschließend durch einen Sachwertfaktor an das aktuelle Marktgeschehen angepasst wird.
Das Verfahren ist in der ImmoWertV 2022 (§§ 35–39) normiert. Als Kostengrundlage dienen die Normalherstellungskosten (NHK 2010), angepasst an Regionale Baukostenindizes und Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes.
Sachwert — vereinfachte Formel:
Sachwert = (Herstellungskosten − Alterswertminderung) × Sachwertfaktor + Bodenwert
Der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) wird vom Gutachterausschuss veröffentlicht oder aus Kaufpreissammlungen abgeleitet.
Eingebettet ist das Verfahren in die Wertermittlung insgesamt — beschrieben auf der Seite zum Verkehrswertgutachten.
Ist die Restnutzungsdauer der entscheidende Streitpunkt, hilft ein Restnutzungsdauer-Gutachten.
