Ertragswert­verfahren

Ja. Das Ertragswertverfahren wird bei allen vermieteten Wohngebäuden ab zwei Einheiten als Leitverfahren eingesetzt. Auch bei eigengenutzten Einfamilienhäusern kann es ergänzend angewandt werden, wenn eine Fremdvermietung marktüblich wäre.

Beim Ertragswertverfahren wird die nachhaltig erzielbare Miete angesetzt — nicht die aktuelle Ist-Miete. Ein temporärer Leerstand beeinflusst den Wert daher nur über das Mietausfallwagnis. Ein dauerhafter struktureller Leerstand wird jedoch wertmindernd berücksichtigt.

Der Liegenschaftszinssatz wird vom zuständigen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen und Mieten abgeleitet und in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht. Wo keine Ausschusswerte vorliegen, leiten wir den Zinssatz aus Vergleichstransaktionen ab und begründen ihn nachvollziehbar.

Ja. Das Ertragswertverfahren ist gesetzlich normiert (ImmoWertV) und wird von Gerichten, Finanzämtern und Banken als anerkanntes Wertermittlungsverfahren akzeptiert. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Begründung aller Wertansätze.

Der Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV — früher Vervielfältiger genannt — folgt der Formel (qⁿ − 1) ÷ (qⁿ × (q − 1)), wobei q dem um 1 erhöhten Liegenschaftszinssatz und n der Restnutzungsdauer entspricht. Bei 3,0 Prozent und 45 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich ein Faktor von rund 24,5. Hier liegt die größte Hebelwirkung des gesamten Verfahrens: Schon ein Prozentpunkt mehr beim Liegenschaftszinssatz senkt den Faktor auf etwa 20,7.

Angesetzt wird die marktüblich erzielbare Miete, nicht die vertraglich vereinbarte. Liegt die Ist-Miete dauerhaft darunter — etwa bei langjährigen Altverträgen —, wird die Differenz nicht im Rohertrag berücksichtigt, sondern am Ende der Rechnung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal abgezogen. Wer stattdessen direkt mit der Ist-Miete rechnet, kommt systematisch zu einem zu niedrigen Wert.

Nach § 32 ImmoWertV zählen dazu Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten. Ausdrücklich nicht dazu gehören Abschreibungen, Finanzierungskosten und die umgelegten Betriebskosten — ein häufiger Fehler in Eigenrechnungen, der den Reinertrag und damit den Ertragswert deutlich verfälscht.

Die Restnutzungsdauer bestimmt zusammen mit dem Liegenschaftszinssatz den Barwertfaktor und wirkt damit unmittelbar auf den Gebäudeertragswert. Bei 3,0 Prozent Liegenschaftszinssatz führen 45 Jahre zu einem Faktor von rund 24,5, 35 Jahre nur noch zu etwa 21,5. Umgekehrt können nachgewiesene Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern und den Wert erhöhen — deshalb ist ihre Herleitung im Gutachten stets zu dokumentieren.

Das allgemeine Verfahren (§ 28 ImmoWertV) trennt Boden und Gebäude: Nur der Gebäudeanteil wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwert kommt unverzinst hinzu. Das vereinfachte Verfahren (§ 29) kapitalisiert den gesamten Reinertrag und addiert den auf den Bewertungsstichtag abgezinsten Bodenwert. Das periodische Verfahren (§ 30) bildet einzelne Zahlungsperioden gesondert ab und eignet sich für Objekte mit stark schwankenden Erträgen. In der Praxis dominiert das allgemeine Verfahren.

Das Ertragswertverfahren kapitalisiert einen als nachhaltig unterstellten Reinertrag mit einem einheitlichen Faktor. Das DCF-Verfahren prognostiziert dagegen die Zahlungsströme einzelner Perioden und diskontiert sie samt Restwert am Ende des Betrachtungszeitraums. Für die Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV ist das Ertragswertverfahren maßgeblich; DCF-Rechnungen dienen ergänzend bei institutionellen Investments und Objekten mit ungleichmäßiger Ertragsentwicklung.