Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in München? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
München ist Landeshauptstadt und mit rund 1,6 Millionen Einwohnern die größte Stadt Bayerns. Vier Autobahnen treffen am Autobahnring A99 aufeinander, acht S-Bahn-Linien erschließen Stadt und Umland. Die Erreichbarkeit ist hier kein Unterscheidungsmerkmal mehr — dafür entscheiden Viertel, Straßenzug und Bindungen über den Wert.
München ist kein einheitlicher Markt, sondern ein Nebeneinander sehr unterschiedlicher Teilmärkte. Zwischen Altstadt-Lehel, Schwabing und Bogenhausen auf der einen und Feldmoching, Ramersdorf oder Aubing auf der anderen Seite liegen Größenordnungen — und innerhalb eines Stadtbezirks entscheidet oft der Straßenzug. Ein Gutachten, das diese Feinstruktur nicht abbildet, ist für Finanzamt, Gericht oder Bank wenig wert.
Was in München wertrelevant ist
Erhaltungssatzung und Milieuschutz. Große Teile des Stadtgebiets liegen in sozialen Erhaltungssatzungsgebieten. Modernisierungen sind dort genehmigungspflichtig, bauliche Aufwertungen nur eingeschränkt durchsetzbar. Das begrenzt die erzielbare Miete nach einer Sanierung und damit den Ertragswert — ein Umstand, der im Gutachten begründet und nicht pauschal angesetzt gehört.
Umwandlung in Wohnungseigentum. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig sein. Ob das für ein konkretes Objekt gilt, ist zu prüfen; für die Wertermittlung ist es erheblich, weil es über die Verwertungsalternative entscheidet.
Erbbaurechte. Die Landeshauptstadt vergibt Grundstücke regelmäßig im Erbbaurecht. Erbbauzins, Restlaufzeit und Heimfallregelung wirken unmittelbar auf den Wert — ein Erbbaurechtsobjekt lässt sich nicht mit Volleigentum vergleichen, auch wenn Lage und Gebäude identisch sind.
Bindungen und Förderung. Belegungs- und Mietbindungen aus der Wohnraumförderung laufen zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus. Die verbleibende Bindungsdauer ist ein objektspezifisches Merkmal, das den Ertragswert deutlich verändert.
Denkmalschutz und Bestandsschutz. In den gewachsenen Vierteln stehen viele Gebäude unter Denkmalschutz oder in Ensembleschutzbereichen. Das betrifft Sanierungsaufwand, Nutzbarkeit des Dachgeschosses und die steuerliche Behandlung gleichermaßen.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht sind ausschließlich beim Ausschuss selbst zu bekommen.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage von München in der Karte
Die Lage des Grundstücks im Stadtgebiet lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Für die Einordnung des Marktes veröffentlicht derselbe Gutachterausschuss zusätzlich einen jährlichen Immobilienmarktbericht mit Umsatzzahlen und Preisentwicklungen je Teilmarkt. Er ist eine wesentliche Grundlage der Marktanpassung, ersetzt aber die zonenbezogene Bodenrichtwertauskunft nicht.
Welches Verfahren passt in München?
Für Eigentumswohnungen führt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Ziel — die Kaufpreissammlung ist im Stadtgebiet dicht genug für belastbare Vergleichsfälle. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, weil Bindungen, Milieuschutz und Mietstruktur den Wert bestimmen. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Randlagen kommt das Sachwertverfahren in Betracht.
Welches Verfahren passt hier?
Für Eigentumswohnungen führt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Ziel — im geschlossenen Stadtgebiet ist die Kaufpreissammlung dicht genug für belastbare Vergleichsfälle. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, weil Mietstruktur und Bewirtschaftungskosten den Wert bestimmen. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Randlagen kommt das Sachwertverfahren in Betracht.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Über die Stadtgrenze hinaus bin ich im Landkreis München sowie in Erding, Freising und Ebersberg im Einsatz — mit derselben Datengrundlage und denselben Verfahren.
Andere kreisfreie Städte
Kreisfreie Städte führen einen eigenen Gutachterausschuss mit eigener Kaufpreissammlung, getrennt vom umgebenden Landkreis. Wer die Zuständigkeiten verwechselt, rechnet mit den falschen Vergleichswerten. Dieselbe Trennung gilt in:
Die Stadt in Zahlen
Als kreisfreie Stadt führt München eine eigene Kaufpreissammlung und einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom umgebenden Landkreis. Für die Wertermittlung ist das entscheidend: Vergleichsfälle aus dem Umland gelten hier nicht, und die Zuständigkeit endet an der Stadtgrenze.
