Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Mit Wirkung zum 1. Juli 2010 löste die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die ältere Wertermittlungsverordnung (WertV) ab. Für die Gutachtenpraxis stellt sich damit eine wichtige Frage: Welche Verordnung gilt, wenn das Gutachten nach 2010 erstellt wird, der Bewertungsstichtag aber davor liegt – etwa weil ein Erbfall bereits 2009 eingetreten ist? Das BFH-Urteil vom 16. September 2020 (Az. II R 1/18) hat diese Frage grundsätzlich entschieden.
Der Fall
Eine Erbin hatte ein Drittel eines gemischt genutzten Grundstücks geerbt – 87 % Wohnnutzung, 13 % Gewerbeanteil. Der Erbfall trat am 1. Juni 2009 ein, also noch unter Geltung der alten WertV. Das Finanzamt bewertete das Grundstück nach dem typisierten Ertragswertverfahren mit 4.867.500 EUR. Die Erbin hielt diesen Ansatz für deutlich überhöht und legte ein Sachverständigengutachten vor, das einen Wert von 1.900.000 EUR ermittelt hatte. Das Finanzamt lehnte das Gutachten ab – unter anderem mit der Begründung, es habe die falschen Bewertungsvorschriften angewendet.
Die Entscheidung
Der BFH verwies den Fall an das Finanzgericht zurück, stellte dabei aber mehrere praxisrelevante Grundsätze klar:
1. Stichtagsprinzip beim Bewertungsrecht: Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG gilt das Recht, das am Bewertungsstichtag in Kraft war – nicht das Recht zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung. Ein 2011 erstelltes Gutachten über einen Erbfall vom 1. Juni 2009 muss daher die WertV anwenden, nicht die ImmoWertV.
2. Grundstücke in mehreren Bodenrichtwertzonen: Erstreckt sich ein Grundstück über mehrere Bodenrichtwertzonen, ist der Bodenwert nicht pauschal mit einem Zonenwert anzusetzen. Stattdessen ist eine individuelle flächenanteilige Ermittlung des Bodenwerts je Zone vorzunehmen.
3. Liegenschaftszinssatz bei gemischter Nutzung: Bei gemischt genutzten Grundstücken mit einem Gewerbeanteil unter 50 %, für die kein amtlicher Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses vorliegt, ist der gesetzlich normierte Zinssatz von 5,5 % anzuwenden.
Was das für ältere Erbfälle und laufende Verfahren bedeutet
Das Urteil ist insbesondere für Fälle relevant, in denen der Erbfall oder der Schenkungsstichtag vor dem 1. Juli 2010 liegt, ein Gutachten aber erst danach in Auftrag gegeben wurde oder noch gegeben werden soll. Sachverständige, die auf Grundlage der ImmoWertV bewerten, ohne den Stichtag zu prüfen, riskieren die Unverwertbarkeit ihres Gutachtens gegenüber dem Finanzamt.
Auch die Bodenrichtwertfrage hat praktische Relevanz: Gerade in städtischen Lagen oder Randlagen mit Mischnutzungsstrukturen erstrecken sich Grundstücke häufig über mehrere Zonen. Eine pauschale Anwendung desselben Bodenrichtwerts für die gesamte Fläche ist in diesen Fällen nicht ausreichend.
Fazit
BFH II R 1/18 mahnt zur methodischen Sorgfalt: Sachverständigengutachten im steuerlichen Kontext müssen nicht nur inhaltlich korrekt sein, sondern auch das am Bewertungsstichtag geltende Recht anwenden. Wer diesen Punkt übersieht, riskiert, dass das Finanzamt das Gutachten ablehnt – selbst wenn der ermittelte Wert sachlich zutreffend ist. Für alle Fälle mit einem Stichtag vor dem 1. Juli 2010 gilt: WertV prüfen, nicht ImmoWertV.
