Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Eigentumswohnungen werden für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG grundsätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet. Dabei räumt § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG den vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreisen eine gesetzlich angeordnete Vorrangstellung ein. Wie weit dieser Vorrang reicht und ob Steuerpflichtige ihn mit einem zeitnahen Kaufpreis außer Kraft setzen können, hat der BFH mit Urteil vom 24. August 2022 (Az. II R 14/20) präzisiert.
Der Fall
Im Rahmen einer Schenkung sollte eine Eigentumswohnung bewertet werden. Das Finanzamt griff auf die vom Gutachterausschuss bereitgestellten Vergleichspreise zurück und ermittelte daraus den festzustellenden Grundbesitzwert. Der Steuerpflichtige wandte ein, ein zeitnah erzielter Kaufpreis – der deutlich unter dem festgestellten Wert lag – müsse als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts anerkannt werden.
Die Entscheidung
Der BFH bestätigte den Vorrang der Gutachterausschuss-Vergleichspreise und stellte fest: Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind vorrangig die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise heranzuziehen. Das Finanzamt ist berechtigt, diese Preise ohne eigene weitergehende Überprüfung zugrunde zu legen.
Ein zeitnah erzielter Kaufpreis kann zwar grundsätzlich als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen – aber nur dann, wenn die für den Wert maßgeblichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag unverändert geblieben sind. Liegt zwischen dem Stichtag und dem Kaufpreis eine relevante Marktveränderung, entfällt diese Nachweismöglichkeit.
Das Urteil bereitet inhaltlich die noch deutlichere Grundsatzentscheidung II R 6/23 vom 11. März 2026 vor, in der der BFH die eingeschränkte gerichtliche Kontrolle der Ausschusspreise ausdrücklich verfassungsrechtlich begründet hat.
Was das für Schenker und Beschenkte bedeutet
Die Entscheidung verdeutlicht, dass der bloße Verweis auf einen Kaufpreis – auch wenn er zeitnah erzielt wurde – nicht automatisch den steuerlichen Ansatz korrigiert. Voraussetzung ist der Nachweis, dass die wertbestimmenden Faktoren zwischen Stichtag und Kaufdatum stabil waren. Sind in diesem Zeitraum etwa Sanierungen vorgenommen worden, hat sich das Marktumfeld verändert, oder ist die Nutzung des Objekts modifiziert worden, lässt sich die Vergleichbarkeit nicht mehr herstellen.
Wer den Gutachterausschuss-Wert grundsätzlich für unzutreffend hält, muss den Weg über § 198 BewG gehen: mit einem Sachverständigengutachten, das alle wertbeeinflussenden Merkmale methodisch belastbar erfasst. Ein solches Gutachten tritt in Konkurrenz zum Ausschusswert – nicht der bloße Kaufpreis allein.
Fazit
BFH II R 14/20 setzt einen klaren Rahmen für das Vergleichswertverfahren: Der Gutachterausschuss genießt gesetzlich verankerte Priorität. Wer dagegen vorgehen will, braucht entweder einen strikt vergleichbaren zeitnahen Kaufpreis oder – und das ist der verlässlichere Weg – ein vollständiges Sachverständigengutachten nach § 198 BewG. Die spätere Entscheidung II R 6/23 hat diesen Rahmen weiter verschärft.
