Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.

Mit Beschluss vom 24. Februar 1999 (Az. IV B 73/98) hat der Bundesfinanzhof eine frühe, aber bis heute gültige Weichenstellung für die Kaufpreisaufteilung bei Vermietungsimmobilien getroffen: Das Ertragswertverfahren ist eine anerkannte und sachgerechte Methode zur Ermittlung der Wertanteile von Grund und Boden sowie Gebäude. Es ist nicht mit dem vom BFH verworfenen „Restwertverfahren“ vergleichbar. Diese Entscheidung legte damit den Grundstein für die spätere Methodenoffenheit der Kaufpreisaufteilungsrechtsprechung.

Hintergrund: Das Problem der Aufteilungsmethodik

Wenn ein Investor eine Vermietungsimmobilie erwirbt, kann er nur den Gebäudeanteil abschreiben – nicht den Anteil für Grund und Boden. Ist im Kaufvertrag keine gesonderte Aufteilung vereinbart, muss das Wertverhältnis sachgerecht ermittelt werden. Lange war unklar, welche Methoden dabei erlaubt sind.

Das sog. Restwertverfahren – bei dem der Bodenwert vom Gesamtkaufpreis abgezogen wird, um den Gebäudewert als „Rest“ zu erhalten – hatte der BFH bereits zuvor ausdrücklich verworfen: Es führt zu unzutreffenden, willkürlichen Ergebnissen, weil der Gesamtkaufpreis nicht die Summe der Einzelwerte sein muss.

Die Entscheidung

Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige für eine primär zur Vermietung erworbene Immobilie das Ertragswertverfahren zur Aufteilung des Kaufpreises herangezogen. Das Finanzamt lehnte dies ab mit dem Argument, das Ertragswertverfahren sei dem verworfenen Restwertverfahren vergleichbar.

Der BFH wies dies zurück:

  1. Ertragswertverfahren ist ein anerkanntes Wertermittlungsverfahren. Es ist in der Wertermittlungsverordnung geregelt, folgt einem transparenten Algorithmus und liefert objektivierbare Ergebnisse. Es hat nichts mit dem Restwertverfahren gemein.
  2. Restwertverfahren ist nicht gleich Ertragswertverfahren. Das Restwertverfahren schätzt den Gebäudewert als arithmetische Differenz aus Gesamtkaufpreis minus Bodenwert. Das Ertragswertverfahren hingegen berechnet den Gebäudeertragswert aus dem kapitalisieren Reinertrag – unabhängig vom Transaktionspreis. Beide Verfahren sind grundlegend verschieden.
  3. Geeignetheit für Vermietungsobjekte. Für Immobilien, die primär wegen ihres Mietpotenzials erworben wurden, ist das Ertragswertverfahren besonders geeignet, weil es den wirtschaftlichen Wert des Gebäudes als einkommenserzeugendes Asset abbildet.

Bedeutung und Einordnung

IV B 73/98 ist der historische Ursprungsbeleg dafür, dass das Ertragswertverfahren bei der Kaufpreisaufteilung grundsätzlich zulässig ist. Der Beschluss bereitete den Boden für die gesamte spätere Rechtsprechungslinie: