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Unverbindliche Orientierungshilfe und keine steuerliche Beratung
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann Ihre jährliche Abschreibung deutlich erhöhen — und damit Ihre Steuerlast als Immobilieninvestor dauerhaft senken. Berechnen Sie hier, wie viel Sie gegenüber der gesetzlichen AfA zusätzlich sparen können.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.
| Jahr | AfA gesetzl. | Buchwert gesetzl. | AfA Gutachten | Buchwert Gutachten | Ersparnis |
|---|---|---|---|---|---|
| Eingaben vornehmen … | |||||
* Näherungswert: Bereits abgeschriebene Jahre werden vereinfacht berücksichtigt (Buchwert startet ab Kauf, nicht ab heute).
Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist ein steuerlicher Vorteil: Das Finanzamt erkennt an, dass Gebäude mit der Zeit an Wert verlieren, und erlaubt Ihnen, diesen Wertverlust jährlich als Werbungskosten abzusetzen. Nach § 7 Abs. 4 EStG können Sie pauschal 2 % des Gebäudewerts pro Jahr steuerlich geltend machen. Das reduziert Ihr steuerpflichtiges Einkommen — und damit Ihre Steuerlast — dauerhaft über die gesamte Abschreibungsdauer.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die pauschalen 50 Jahre. Ein Sachverständigengutachten erbringt genau diesen Nachweis — und das Finanzamt muss ihn anerkennen (BFH, Urteil v. 28.07.2021). Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto höher der individuelle AfA-Satz: Bei 25 Jahren RND beispielsweise 4 % statt 2 % p. a.
Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Das Finanzamt unterscheidet zwei Anteile:
Der Grundstücksanteil hängt stark von der Lage ab: In Großstädten oft 40–60 %, auf dem Land typisch 10–20 %. Unser Rechner ermittelt daraus automatisch Ihre persönliche AfA-Basis.
Die Gutachtenkosten liegen je nach Objektwert typisch zwischen 500 € und 3.000 €. Entscheidend: Die Kosten sind selbst als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Als Faustregel gilt — lohnenswert, wenn die jährliche Mehrersparnis gegenüber der gesetzlichen AfA die Gutachtenkosten innerhalb von 2–4 Jahren übersteigt. Unser Rechner zeigt Ihnen die Amortisationszeit direkt im Ergebnis an.
Ein Gutachten lohnt sich besonders bei:
Bei Neubauten (Baujahr nach 2000) und geringen Kaufpreisen ist der Vorteil oft gering — hier lohnt sich ein Gutachten seltener.
Genau so lange, wie die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer andauert. Beträgt die RND laut Gutachten z. B. 28 Jahre, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Das Gutachten wird einmalig beim Finanzamt eingereicht und gilt für alle Folgejahre.
Nein. Der Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Er berechnet keine rechtlich verbindliche AfA-Grundlage und berücksichtigt keine individuellen steuerlichen Besonderheiten. Alle Angaben ohne Gewähr. Für eine verlässliche Steueroptimierung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater sowie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen.
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Der BFH verwirft das Restwertverfahren: Das Ertragswertverfahren ist eine zulässige und gleichwertige Methode zur Kaufpreisaufteilung.
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