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Mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19, veröffentlicht am 28.10.2021) hat der Bundesfinanzhof das bis dahin von vielen Finanzämtern geforderte Bausubstanzgutachten als Nachweis für eine kürzere Restnutzungsdauer für nicht erforderlich erklärt. Das Urteil ist die wichtigste Grundsatzentscheidung zur Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Es öffnet die Nachweismethodik für jeden fachlich geeigneten Ansatz und legt den Grundstein für die gesamte nachfolgende Rechtsentwicklung – einschließlich IX R 14/23 (2024) und der Aufhebung des BMF-Schreibens 2023 zum 01.12.2025.
Hintergrund: AfA und verkürzte Nutzungsdauer
Das Steuerrecht geht typisierend von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren für Gebäude aus (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG) – das entspricht einem jährlichen AfA-Satz von 2 %. Wer nachweist, dass sein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt werden kann, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen entsprechend höheren Abschreibungssatz ansetzen. Die Frage: Was genau muss man als Nachweis vorlegen?
Das Finanzamt hatte bislang regelmäßig ein vollständiges Bausubstanzgutachten verlangt – ein aufwändiges, kostspieliges Dokument, das die technische Substanz des Gebäudes detailliert analysiert. Der BFH machte diesem Vorrang ein Ende.
Der Fall
Eine vermögensverwaltende GbR erwarb im Jahr 2002 ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück (drei Einzelgebäude), das dauerhaft zur Vermietung genutzt wurde. In den Streitjahren 2009 bis 2013 sowie 2015 machte sie eine jährliche AfA von rund 35.763 € geltend – gestützt auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, der Mitgesellschafter der GbR war. Das Finanzamt erkannte lediglich die Standard-AfA von 21.106 € an und verwies die Klägerin auf die Notwendigkeit eines Bausubstanzgutachtens.
Das Finanzgericht Düsseldorf holte einen gerichtlich bestellten öbuv-Sachverständigen hinzu. Dieser wählte die Methode der Anlage 4 der Sachwertrichtlinie (Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen) – nicht ein Bausubstanzgutachten – und ermittelte nach persönlicher Besichtigung eine Restnutzungsdauer von 34 (Gebäude 1) bzw. 32 Jahren (Gebäude 2). Das FG gab der Klage statt. Das Finanzamt legte Revision ein.
Die Entscheidung
Der BFH wies die Revision des Finanzamts zurück. Die tragenden Leitsätze:
1. Methodenfreiheit beim Nachweis kürzerer Restnutzungsdauer. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG enthält keine Festlegung auf eine bestimmte Nachweismethode.
2. Kein Bausubstanzgutachten erforderlich. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer. Das FA kann dieses nicht als conditio sine qua non verlangen.
3. Mindestanforderung: hinreichend sichere Schätzung. Voraussetzung ist lediglich, dass der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann, mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann. Die Grundlage für diese Schätzung muss ein sachverständiges Gutachten sein, das sich konkret mit dem einzelnen Objekt befasst.
4. ImmoWertV-Methodik ist grundsätzlich geeignet. Das vom gerichtlich bestellten Sachverständigen angewandte Modell der Sachwertrichtlinie (SW-RL Anlage 4) ist ein anerkannter Ansatz – auch wenn es der Verkehrswertermittlung entstammt. Ein rechtlich bedeutsamer Unterschied zwischen der Restnutzungsdauer im Sinne der ImmoWertV und im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG besteht nicht.
Was das für Eigentümer vermieteter Immobilien bedeutet
Das Finanzamt kann die Methode nicht vorschreiben. Wer mit einem methodisch nachvollziehbaren Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer belegt, muss keine aufwändige Bausubstanzanalyse vorlegen. Entscheidend ist die fachliche Qualität und die individuelle Objektauseinandersetzung – nicht das Format des Dokuments.
Breites Methodenspektrum. Anerkannte Verfahren der ImmoWertV – Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren – sind ebenso geeignet wie andere sachverständig anerkannte Ansätze. Auch die spätere Rechtsprechung (IX R 14/23 vom 23.01.2024) bestätigt: Die korrekte Anwendung der ImmoWertV genügt, sofern das Gutachten individuell auf das konkrete Objekt eingeht.
Vor-Ort-Besichtigung bleibt wichtig. In der Praxis legen Finanzämter und Finanzgerichte großen Wert darauf, dass der Sachverständige das Objekt persönlich besichtigt hat. Das FG Münster (02.04.2025, 14 K 654/23 E) formulierte, es neige dazu, eine Inaugenscheinnahme für erforderlich zu halten. Ein rein „schreibtischbasiertes“ Gutachten ist risikobehaftet.
Finanzamt kann Gegengutachten einholen. Das Finanzamt ist berechtigt, ein eigenes Gutachten in Auftrag zu geben. In der Praxis werden methodisch sauber erstellte Gutachten von qualifizierten Sachverständigen aber weit überwiegend anerkannt.
