Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) hat der Bundesfinanzhof seine Grundsatzrechtsprechung zur kürzeren Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) in zwei Punkten weiterentwickelt: Die Methodik des IX R 25/19 (2021) wird ausdrücklich bestätigt – und das strenge BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wird in einem zentralen Punkt zurückgewiesen. Gleichzeitig präzisiert das Urteil die Mindestanforderungen: Ein bloßer Verweis auf ImmoWertV-Tabellen ohne individuelle Objektanalyse genügt nicht.
Hintergrund
Seit dem BFH-Urteil IX R 25/19 (28.07.2021) war klar: Der Steuerpflichtige kann sich jeder geeigneten Methode bedienen – ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Die Finanzverwaltung reagierte mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das unter anderem eine Zertifizierung des Gutachters nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder eine öffentliche Bestellung und Vereidigung zwingend vorschrieb. Dieses Schreiben wurde vom BFH ab dem Veranlagungszeitraum des Streitfalls nicht angewendet – IX R 14/23 liefert dafür nun die ausdrückliche Begründung.
Der Fall
Die Klägerin hatte aufgrund eines Erbvertrags den lebenslangen Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück erhalten (Bürogebäude mit Betriebswohnungen und Lagerhalle, Baujahr 1970). Im Jahr 2013 erwarb sie den hälftigen Miteigentumsanteil von einem der Erben für 150.000 €.
In ihrer Einkommensteuererklärung 2014 machte sie AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG über nur 6 Jahre geltend (= ca. 16,7 % jährlich auf 122.704 € Gebäudeanteil). Das Finanzamt erkannte lediglich die Standard-AfA von 2 % an (2.455 €).
Das Finanzgericht Köln holte ein Gutachten eines öbuv-Sachverständigen ein, der nach der ImmoWertV-Methodik eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 19 Jahren ermittelte. Das FG gab der Klage statt – und erkannte zusätzlich den kapitalisierten Wert des durch den Eigentumserwerb erloschenen Nießbrauchsrechts (332.400 €) als Anschaffungskosten an. Das FA legte Revision ein.
Die Entscheidung
Der BFH hob das Urteil teilweise auf und verwies die Sache zurück. Die zentralen Aussagen:
1. Methodenfreiheit bekräftigt (Anschluss an IX R 25/19). Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die RND von 19 Jahren, sachverständig nach ImmoWertV ermittelt, wurde vom BFH ausdrücklich gebilligt.
2. BMF-Schreiben 2023 teilweise zurückgewiesen. Der BFH widerspricht dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (Rz. 24) ausdrücklich, soweit dieses überzogene Anforderungen stellt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG enthält – anders als § 198 Abs. 2 BewG – keine formellen Anforderungen an den Gutachter (keine Pflicht zur Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder zur öffentlichen Bestellung und Vereidigung).
3. Bloßer Tabellenverweis genügt nicht. Ein rein schematischer Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach ImmoWertV-Tabellen reicht nicht aus. Das Gutachten muss sich konkret mit den individuellen Gegebenheiten des Objekts auseinandersetzen – insbesondere mit durchgeführten oder unterlassenen Instandsetzungen und Modernisierungen (§ 4 Abs. 3 S. 2 ImmoWertV 2021).
4. Nießbrauchswert ≠ Anschaffungskosten. Der kapitalisierte Wert eines lebenslangen Nießbrauchsrechts ist nicht Bestandteil der Anschaffungskosten, wenn der Nießbraucher das Eigentum am belasteten Grundstück erwirbt. Das Nießbrauchsrecht geht zwar unter, aber sein Wert stellt keine aufgewendete Gegenleistung für den Eigentumserwerb dar (§ 889 BGB, § 255 Abs. 1 HGB). Insoweit wurde das FG-Urteil aufgehoben – wegen der dadurch weggefallenen AfA-Bemessungsgrundlage musste die Sache zurückverwiesen werden.
Was das für Vermieter bedeutet
ImmoWertV-Gutachten ist der Königsweg – wenn individuell. Ein nach ImmoWertV-Methodik erstelltes Gutachten, das die konkrete Immobilie analysiert (Baujahr, Bauweise, Modernisierungsstand, Mängel, Lage), ist der anerkannte Standard für den Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der BFH hat diese Methode zweimal ausdrücklich bestätigt.
Keine formelle Zertifizierung des Gutachters zwingend. Das BMF hatte 2023 eine DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifizierung oder öffentliche Bestellung als zwingend erklärt – der BFH hat das zurückgewiesen. Entscheidend ist die fachliche Eignung. Das FG Münster (02.04.2025, 14 K 654/23 E) hat diesen Grundsatz bestätigt. Das BMF hat das strenge Schreiben von 2023 schließlich zum 01.12.2025 vollständig aufgehoben.
Keine Standard-Schablonen. Gutachten, die lediglich Tabellenwerte abtippen, werden nicht anerkannt. Erforderlich ist eine sachverständige Würdigung der tatsächlichen Gegebenheiten: Welche Modernisierungen wurden wann durchgeführt? Welche Mängel bestehen? Wie ist die strukturelle Qualität des Gebäudes?
Vorsicht beim Nießbrauch. Wer ein unter Nießbrauch stehendes Grundstück erwirbt, kann den kapitalisierten Nießbrauchswert nicht auf die Anschaffungskosten aufschlagen. Das wirkt sich unmittelbar auf die AfA-Bemessungsgrundlage aus.
