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Am 10. April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Einheitsbewertung des Grundvermögens für die Grundsteuer jedenfalls seit dem Jahr 2002 verfassungswidrig ist. Das auf Hauptfeststellungswerten aus dem Jahr 1964 beruhende System hatte zu derart massiven Wertverzerrungen geführt, dass der Gleichheitssatz nicht mehr gewahrt war. Die Entscheidung zwang den Gesetzgeber zu einer vollständigen Neugestaltung der Grundsteuer – und ist damit der Startschuss für das Grundsteuerreformgesetz 2019 und die neue Grundsteuer ab 2025.
Ausgangslage: Einheitsbewertung seit 1964
Die Grundsteuer basierte auf Einheitswerten, die für Westdeutschland letztmals zum 1. Januar 1964 festgestellt wurden (für die neuen Bundesländer galten Werte aus dem Jahr 1935). Eine turnusmäßige Hauptfeststellung, die eigentlich alle sechs Jahre hätte erfolgen sollen, unterblieb ab 1964. Über Jahrzehnte wurden die Einheitswerte lediglich nach starren Formeln fortgeschrieben, ohne Marktentwicklungen zu berücksichtigen.
Die Folge: In Ballungsräumen und Wachstumsregionen stiegen Grundstückswerte um ein Vielfaches, während auf dem Land die Preisentwicklung deutlich moderater verlief. Gleichzeitig konnte das 1964er-Bewertungssystem strukturelle Veränderungen – Energieeffizienz, Wohnqualität, Lagedifferenzierung – überhaupt nicht abbilden. Grundstücke mit annähernd gleichen Einheitswerten konnten Verkehrswerte aufweisen, die um Größenordnungen voneinander abwichen.
Sachverhalt und Ausgangsverfahren
Dem Bundesverfassungsgericht lagen mehrere verbundene Verfahren vor: drei Normenkontrollvorlagen des BFH (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15) sowie zwei Verfassungsbeschwerden von Grundstückseigentümern (Az. 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12). Im Leitfall 1 BvL 11/14 hatte ein Kläger ein bebautes Grundstück in Berlin erworben, für das das Finanzamt einen 1964 festgestellten Einheitswert fortschrieb. Der BFH setzte das Verfahren aus und legte dem BVerfG die Frage vor, ob die fortgesetzte Einheitsbewertung mit dem Grundgesetz vereinbar ist.
Tenor
Das Bundesverfassungsgericht (Erster Senat) entschied: Die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den alten Bundesländern sind jedenfalls seit dem 1. Januar 2002 unvereinbar mit Art. 3 Abs. 1 GG. Der Gesetzgeber wurde verpflichtet, spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen. Nach Verkündung einer Neuregelung durften die alten Regeln noch für höchstens fünf weitere Jahre angewendet werden, längstens bis zum 31. Dezember 2024.
Die Kernaussagen zur Bewertungsrealität
Das Gericht formulierte einen allgemeinen Grundsatz für Bewertungsregeln:
„Ermöglichen Bewertungsregeln ganz generell keine in ihrer Relation realitätsnahe Bewertung, rechtfertigt selbst die Vermeidung eines noch so großen Verwaltungsaufwands nicht ihre Verwendung. Auch die geringe Höhe einer Steuer rechtfertigt die Verwendung solcher realitätsfernen Bewertungsregeln nicht.“
Entscheidend ist nicht, ob ein einzelnes Grundstück zufällig zutreffend bewertet wird, sondern ob das System in seiner Relation realitätsgerecht ist. Der Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen bricht ein systemtragendes Element heraus: Das Grundsteuerrecht setze zwingend periodische Neubewertungen voraus. Ohne diese entwickelt sich das Bewertungssystem zwangsläufig zu einem „dysfunktionalen“ System, das Ungleichbehandlungen in immer größerem Umfang produziert.
Ergänzend stellt das Gericht klar:
„Das Aussetzen der im Recht der Einheitsbewertung ursprünglich vorgesehenen periodischen Hauptfeststellung seit dem Jahr 1964 führt bei der Grundsteuer zwangsläufig in zunehmendem Umfang zu Ungleichbehandlungen durch Wertverzerrungen, die jedenfalls seit dem Jahr 2002 weder durch den vermiedenen Aufwand neuer Hauptfeststellungen noch durch geringe Höhe der individuellen Steuerlast noch durch Praktikabilitätserwägungen gerechtfertigt sind.“
Die Grundsteuerreform 2019 als gesetzgeberische Antwort
Am 29. November 2019 trat das Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG) in Kraft, gleichzeitig mit einer Änderung des Grundgesetzes (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG), die eine Länderöffnungsklausel einführte. Wesentliche Eckpunkte:
Bundesmodell (11 Bundesländer): Neubewertung aller Grundstücke auf den Stichtag 1. Januar 2022 nach einem wertabhängigen Modell (typisierter Ertragswert für Wohngrundstücke, Sachwert für Nichtwohngrundstücke, jeweils unter Einbeziehung von Bodenrichtwerten). Grundsteuerpflicht nach neuem Recht ab 1. Januar 2025.
Länderöffnungsklausel: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzten die Möglichkeit eigener Landesgrundsteuergesetze. Die gewählten Modelle reichen vom reinen Flächenmodell (Bayern) über ein modifiziertes Bodenwertmodell (Baden-Württemberg) bis zum Flächen-Faktor-Modell mit Lagekomponente (Hessen).
Aktuelle Entwicklung
Der BFH hat das Grundsteuer-Bundesmodell mit Urteilen vom 10. Dezember 2025 (Az. II R 25/24 u.a.) als verfassungsgemäß eingestuft. Die FG-Rechtsprechung zu den Landesmodellen ist überwiegend ebenfalls auf Verfassungsmäßigkeit ausgegangen; der BFH hat das Baden-Württemberger Bodenwertmodell mit Urteil vom 20. Mai 2026 (Az. II R 26/24 und II R 27/24) bestätigt. Für Bayern, Hamburg und Hessen sind BFH-Revisionen anhängig. Gegen das Bundesmodell sind Verfassungsbeschwerden zum BVerfG angekündigt – das Verfahren ist damit auf verfassungsgerichtlicher Ebene noch nicht abgeschlossen.
Bedeutung für Immobiliensachverständige
Das Urteil von 2018 zeigt: Das Verfassungsgericht misst Bewertungssysteme nicht an der Präzision einzelner Werte, sondern an der Realitätsnähe des Systems in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander. Auch wenn die neuen Grundsteuerwerte typisiert und pauschaliert sind, müssen sie im Großen und Ganzen die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegeln.
Für die Praxis bedeutet dies: Sachverständige, die Grundsteuerwerte auf Plausibilität prüfen oder gutachterliche Stellungnahmen zu Einspruchsverfahren erstellen, arbeiten in einem verfassungsrechtlich sensiblen Bereich. Die aus 1 BvL 10/02 bekannte Korridor-Doktrin (±30 % für Massenverfahren) gilt auch für das neue Grundsteuerrecht – und BFH wie BVerfG werden an diesem Maßstab zu messen sein.
