Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Mit Beschluss vom 29. Januar 2019 hat das Bundesverwaltungsgericht eine wichtige Frage der Bodenwertermittlung in städtebaulichen Sanierungsgebieten geklärt: Welche Geschossflächenzahl ist maßgeblich – die tatsächlich realisierte oder die planungsrechtlich realisierbare? Das Gericht bestätigte, dass für den Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB die am Stichtag realisierbare Nutzung gilt, sofern der gewöhnliche Geschäftsverkehr diese als wertrelevant ansieht. Die Entscheidung hat unmittelbare Bedeutung für Sachverständige, die Bodenwertermittlungen in Sanierungsgebieten durchführen.
Sachverhalt: Mainzer Altstadt und Ausgleichsbetrag
In der Mainzer Altstadt (Sanierungsgebiet „Südliche Altstadt“) wurde ein Grundstückseigentümer von der Stadt Mainz zu einem Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB herangezogen. Dieser Betrag entspricht der durch die städtebauliche Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts – berechnet als Differenz zwischen dem Bodenwert ohne Sanierungseinfluss (Anfangswert, bezogen auf den Qualitätsstichtag Juli 1968) und dem Bodenwert mit abgeschlossener Sanierung (Endwert).
Streitgegenstand war die Berechnung des Anfangswerts: Das OVG Koblenz hatte als maßgebliches Grundstücksmerkmal eine realisierbare Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,4 herangezogen, nicht die tatsächlich realisierte GFZ von 1,3, die der vorhandenen Bebauung entsprach. Der Kläger sah darin einen Fehler – denn nur die realisierte GFZ spiegele den tatsächlichen Zustand des Grundstücks im Jahr 1968 wider. Das Bundesverwaltungsgericht wies die Beschwerde zurück und bestätigte die Entscheidung des OVG als revisionsrechtlich einwandfrei.
Qualitätsstichtag und Wertermittlungsstichtag: Zwei verschiedene Zeitpunkte
Das Gericht bestätigt eine grundlegende methodische Unterscheidung der Immobilienwertermittlungsverordnung:
Wertermittlungsstichtag (§ 3 ImmoWertV): Der Zeitpunkt, auf den sich der ermittelte Wert bezieht – für den Anfangswert in Sanierungsgebieten häufig ein weit zurückliegender Zeitpunkt.
Qualitätsstichtag (§ 4 ImmoWertV): Der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Für den Anfangswert liegt dieser Stichtag grundsätzlich vor dem Beginn des Sanierungseinflusses – typischerweise zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des erstmaligen Bekanntwerdens der Sanierungsabsicht.
Diese Trennung ist Ausdruck der Kausalitätsanforderung des § 154 Abs. 2 BauGB: Abzuschöpfen sind ausschließlich diejenigen Bodenwerterhöhungen, die durch die Sanierung verursacht wurden. Würde man als Qualitätsstichtag den Wertermittlungsstichtag nehmen, flössen sanierungsbedingte Wertsteigerungen bereits in den Anfangswert ein – das widerspräche dem Abschöpfungsgedanken fundamental.
Realisierbare GFZ, nicht tatsächlich realisierte GFZ
Die zweite und praktisch bedeutsame Kernaussage betrifft die Bestimmung der wertrelevanten Nutzung. Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV ist bei der Bodenwertermittlung grundsätzlich die bauplanungsrechtlich zulässige Nutzung maßgeblich. Weicht die Umgebungsbebauung regelmäßig vom Maß der zulässigen Nutzung ab, ist nach Satz 2 die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.
Im konkreten Fall: In der Mainzer Altstadt war es im Jahr 1968 zwar nicht üblich, Gebäude abzureißen, um die planungsrechtlich zulässige GFZ von 2,4 vollständig auszuschöpfen – zu viele Gebäude waren als erhaltenswert oder denkmalgeschützt eingestuft. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr legte beim Kauf derartiger Grundstücke dennoch die höhere GFZ als Bewertungsgrundlage zugrunde, denn das Entwicklungspotenzial war vorhanden und wurde im Kaufpreis eingepreist.
Das BVerwG betont: Die Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung bei der Ermittlung der lagetypischen Nutzung ist keine Abweichung vom Bodenwertprinzip (Bodenwert = Wert ohne Bebauung), sondern methodisch notwendige Bestimmung des Grundstücksmerkmals „Maß der baulichen Nutzung“. Bewertungsgegenstand bleibt der nackte Boden – aber das am Markt relevante Entwicklungspotenzial gehört zu seinen wertbestimmenden Eigenschaften.
Vorwirkungsrechtsprechung: Sanierungsbedingte Wertänderungen bleiben außer Betracht
Das Gericht bekräftigt die ständige Rechtsprechung zur Vorwirkung der Sanierungsfestsetzung: Wertveränderungen, die auf Maßnahmen zurückgehen, die der Eigentümer nur wegen der Sanierung hinzunehmen hatte – etwa planungsrechtliche Überformungen des Gebiets – bleiben bei der Anfangswertermittlung außer Betracht. Diese sind keine „echte“ Marktentwicklung des Grundstücks, sondern sanierungsbedingte Einflüsse, die das Abschöpfungsmodell verzerren würden.
Für die praktische Wertermittlung folgt daraus: Der Sachverständige muss prüfen, welche Wertsteigerungen am Qualitätsstichtag bereits auf Sanierungserwartungen zurückzuführen waren, und diese herauszurechnen. Nur der sanierungsunabhängige Bodenwert bildet die Ausgangsbasis für den Ausgleichsbetrag.
Bodenwertermittlung: Vergleichswertverfahren und Bodenrichtwerte
Das Gericht stellt klar, dass für die Anfangswertermittlung in Sanierungsgebieten grundsätzlich das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) anzuwenden ist. Alternativ können geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden (§ 16 Abs. 1 Satz 2 und 3 ImmoWertV). Beide Methoden sind grundsätzlich gleichwertig; die Wahl liegt im Ermessen des Sachverständigen, soweit sie den Wert verlässlich abbildet.
Bedeutung für Sachverständige
Der Beschluss bestätigt, dass bei der Anfangswertermittlung in Sanierungsgebieten eine sorgfältige Trennung von tatsächlichem Bestand und marktrelevanter Nutzungsmöglichkeit erforderlich ist. Für die Gutachterpraxis ergeben sich folgende Schlussfolgerungen:
Die Gemeinde darf bei der Anfangswertermittlung die realisierbare (nicht tatsächliche) GFZ zugrunde legen, wenn der Markt diese als wertrelevant ansieht. Dies kann zu höheren Anfangswerten und damit zu niedrigeren Ausgleichsbeträgen für den Eigentümer führen. Sachverständige müssen dokumentieren, auf welcher Marktdatenbasis sie die lagetypische Nutzung bestimmt haben. Der erhebliche Wertungsspielraum bei der Bestimmung des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs“ ist revisionsgerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar – auf Willkür und Verstöße gegen Denkgesetze. Eigentümer, die gegen Ausgleichsbetragsbescheide vorgehen, müssen die korrekte Bestimmung des Qualitätsstichtags und die methodengerechte Anfangswertermittlung prüfen – beides sind die zentralen Angriffspunkte.
