Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert automatisiert nach einem typisierten Verfahren gemäß §§ 182 ff. Bewertungsgesetz (BewG). Dieser Wert liegt in der Praxis häufig über dem tatsächlichen Verkehrswert – ein unabhängiges Gutachten kann ihn über den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) korrigieren.
Wie rechnet das Finanzamt?
Je nach Immobilienart wendet das Finanzamt eines von drei typisierten Verfahren an:
- Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern, sofern geeignete Vergleichspreise der Gutachterausschüsse vorliegen.
- Ertragswertverfahren bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten.
- Sachwertverfahren, wenn keine Vergleichs- oder Ertragsdaten verfügbar sind, häufig bei individuellen oder älteren Gebäuden.
Diese Verfahren arbeiten mit pauschalierten Bodenrichtwerten, Baujahresfaktoren und typisierten Wertzahlen. Individuelle Besonderheiten wie Sanierungsstau, Lärmbelastung, ungünstiger Zuschnitt oder Rechte Dritter werden dabei kaum oder gar nicht berücksichtigt – das führt regelmäßig zu einem zu hoch angesetzten Steuerwert.
Der Ausweg: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
§ 198 BewG räumt Erben und Beschenkten das Recht ein, dem Finanzamt einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert nachzuweisen. Anerkannt werden dafür:
- ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses, oder
- ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bzw. eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung.
Ein zeitnah nach dem Erbfall in Auftrag gegebener Kaufpreis aus einem tatsächlichen Verkauf kann ebenfalls als Nachweis dienen.
Lohnt sich ein Gutachten?
Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Verhältnis zwischen Gutachterkosten und Steuerersparnis ab. Bei Abweichungen von 15–30 % zwischen Finanzamtswert und realem Marktwert – etwa durch Modernisierungsbedarf oder ungünstige Grundstückszuschnitte – übersteigt die Steuerersparnis die Gutachtenkosten in aller Regel deutlich. Eine frühzeitige Einschätzung durch uns schafft hier Klarheit, bevor der Steuerbescheid bestandskräftig wird.